Егорьевское ш., 56 км от МКАД
Конобеево с., Воскресенск гор. округ
Дом 48 м², участок 1 сот., бревно.
Цена 70 тыс. ₽, снижали с 100 тыс.; первая цена 100 тыс. ₽ от 27.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 44 раза).
Рейтинг 84/100 · уверенность 47 %
Земля рядом ≈125 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 24 тыс.–66 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈60 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,17 млн / целевая ≈2,86 млн / пессимист. ≈2,54 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,52 млн ₽, маржа 60 %, ROI 149 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Конобеево ≈0,5 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8453
Рейтинг 84/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 14.5 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 185 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 125 000 ₽ (1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Конобеево с. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Конобеево с. | 40 сот. | 12 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Конобеево с. | 5,2 сот. | 1 450 000 | 278 846 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Конобеево с. | 9 сот. | 3 500 000 | 388 889 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Конобеево с. | 15 сот. | 4 000 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Конобеево с. | 15 сот. | 3 400 000 | 226 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Конобеево с. | 13,5 сот. | 1 900 000 | 140 741 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Конобеево с. | 15 сот. | 849 000 | 56 600 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Конобеево с. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Конобеево с. | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 074 / 64 000 / 65 954 |
| цена объекта | 70 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 59 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 174 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 015 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 857 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 539 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 519 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 60 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 149 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16.5 км | Лесной ДНП | 50 м² | — | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Хотеичи с. | 56,1 м² | 1 сот. | 3 700 000 | 65 954 | снято (цена объявления) 12.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Восход СТ | 54 м² | — | 1 300 000 | 24 074 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.07.2026 | 100 000 | история площадки |
| 29.08.2026 | 70 000 (−30 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 70 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся только сруб, срочно торг уместен, самовывоз.