Егорьевское ш., 99 км от МКАД
Лотос СНТ, Шатура гор. округ
Дача 72 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 900 тыс. ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 03.08.2022.
Рейтинг 26/100 · уверенность 66 %
Земля ≈25 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 150 тыс. → дом ≈750 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 12 тыс.–35 тыс. ₽/м², медиана 23 тыс.
Ремонт ≈1,24 млн, покупка после торга ≈765 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,51 млн / целевая ≈1,36 млн / пессимист. ≈1,21 млн → от пессимистичной прибыль −794 тыс. ₽, маржа −66 %, ROI −40 %.
Коммуникации: скважина; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Шатура ≈4 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈2 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8452
Рейтинг 26/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 67 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 85 % | 12.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 25 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 150 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 750 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 417 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Озерки СНТ | 8 сот. | 195 000 | 24 375 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Голубые Озера СНТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Голубые Озера СНТ | 6 сот. | 80 000 | 13 333 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Энергетик СНТ | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Рассвет СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | 15 сот. | 380 000 | 25 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3 км | Северная Грива пос. | 20 сот. | 800 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | 20 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.1 км | Северная Грива пос. | 12 сот. | 380 000 | 31 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 037 / 23 077 / 34 722 |
| цена объекта | 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 765 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 514 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 438 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 363 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 211 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -794 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −66 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Энергетик СНТ | 72 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лотос СНТ | 65 м² | 7,5 сот. | 1 500 000 | 23 077 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Рассвет СНТ | 65 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 23 077 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Космос СНТ | 56 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 26 786 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лотос СНТ | 54 м² | 6 сот. | 650 000 | 12 037 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Сосна СНТ | 72 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 34 722 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Машиностроитель СНТ | 52 м² | 6 сот. | 950 000 | 18 269 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Дружба-2 СНТ | 65 м² | 8 сот. | 1 150 000 | 17 692 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | 59,4 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 28 620 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.4 км | Рот Фронт сад. уч. | 62 м² | 6 сот. | 830 000 | 13 387 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2022 | 1 300 000 | история площадки |
| 26.04.2023 | 1 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 05.08.2023 | 1 300 000 (+300 000) | история площадки |
| 14.09.2023 | 1 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 23.08.2024 | 1 200 000 (+200 000) | история площадки |
| 06.08.2025 | 1 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дом 72М2 и участок 6 соток 220 в Снт "Лотос". На участке расположены: - Дом. - Кухня с баней. - Сарай. - Гараж. Проведено электричество, вода скважина. Один собственник. Без посредников. Межевание сделано. Разумный торг.