Новорязанское ш., 95 км от МКАД
Гранит СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 60,3 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,99 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 18.07.2024.
Рейтинг 27/100 · уверенность 58 %
Земля ≈87 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 522 тыс. → дом ≈1,47 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 55 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈1,11 млн, покупка после торга ≈1,69 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,74 млн / целевая ≈3,37 млн / пессимист. ≈2,99 млн → от пессимистичной прибыль ≈196 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 7 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Цемгигант ≈1,9 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №845
Рейтинг 27/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 14 % | 6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 6.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 933 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 522 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 468 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 345 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Заря СНТ | 11,6 сот. | 375 000 | 32 328 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заря СНТ | 5 сот. | 399 000 | 79 800 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Елино д. | 5,9 сот. | 2 500 000 | 423 729 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Губастово д. | 12,2 сот. | 1 999 000 | 163 852 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Восход-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Отдых СНТ | 5 сот. | 980 000 | 196 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дуброво д. | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Восход-2 СНТ | 4 сот. | 950 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | Губастово д. | 11 сот. | 1 470 000 | 133 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 106 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 833 / 63 636 / 64 433 |
| цена объекта | 1 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 691 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 741 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 554 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 367 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 993 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 195 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8 км | Химик-3А СТСН да: «санузел» + «мебель» | 58,2 м² | 6,6 сот. | 3 750 000 | 64 433 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Солнышко ТСН да: «санузел» + «заходи и живи» | 60 м² | 6 сот. | 3 290 000 | 54 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Пески-2 СНТ да: «санузел» + «мебель» | 66 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 63 636 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.07.2024 | 2 500 000 | история площадки |
| 16.08.2024 | 2 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 1 990 000 (−460 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 990 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем купить дом СНТ Гранит рядом со станцией Цемгигант. Дом построен из кирпича на ленточном фундаменте. Участок огорожен забором по всему периметру, есть ворота. Рядом Москва река и Елинский лес. Тихое уютное место подойдет для ценителей природы, любителей грибов, ягод. Недалеко больница, школа, сетевые магазины, до ж/д станции Цемгигант 2км.