Егорьевское ш., 82 км от МКАД
Белые Росы СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 24,9 м², участок 9,8 сот., брус.
Цена 1,35 млн ₽; цена не менялась с 15.09.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 60 %
Земля ≈138 тыс. ₽/сот. × 9,8 сот. = 1,35 млн → дом ≈2 тыс. ₽, 80 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 40 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈498 тыс., покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,18 млн / целевая ≈1,06 млн / пессимист. ≈941 тыс. → от пессимистичной прибыль −704 тыс. ₽, маржа −75 %, ROI −43 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Егорьевск I ≈4,5 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8446
Рейтинг 15/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 5.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 5.8 |
| участок | 5 | 53 % | 3.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 137 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 348 000 ₽ (9,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 80 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Афганец СНТ | 18 сот. | 2 300 000 | 127 778 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Афганец СНТ | 6 сот. | 690 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 50 лет Победы СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 50 лет Победы СНТ | 13 сот. | 2 650 000 | 203 846 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Захарово д. | 17 сот. | 9 800 000 | 576 471 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Захарово д. | 12 сот. | 3 350 000 | 279 167 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Захарово д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Захарово д. | 16 сот. | 8 500 000 | 531 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Холмы д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Холмы д. | 10 сот. | 2 600 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 498 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 46 667 / 58 376 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 176 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 117 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 058 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 941 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -704 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −75 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Весенний Аромат СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | 25 м² | 5 сот. | 1 100 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | Лесное-7 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 43 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Дмитровка д. | 20 м² | 5,5 сот. | 950 000 | 47 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Звезда СНТ | 21 м² | 6,5 сот. | 1 200 000 | 57 143 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Труженник СНТ | 20 м² | 4,9 сот. | 600 000 | 30 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Луки д. | 19,7 м² | 13,4 сот. | 1 150 000 | 58 376 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Росинка-3 СНТ | 30 м² | 14 сот. | 1 400 000 | 46 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.09.2026 | 1 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача в Егорьевском районе Снт "Белые росы". Расстояние до города(1км.). Дом зарегистрирован, как садовый. Участок 9,8 соток. Подъезд круглогодичный. Остановка рядом с участком. Подключен свет, колодец. Один собственник. Можно построить жилой дом с переоформлением документов.