Егорьевское ш., 56 км от МКАД
Яковлевская д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 70 м², участок 30 сот., бревно.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 21.07.2026.
Рейтинг 52/100 · уверенность 66 %
Земля ≈79 тыс. ₽/сот. × 30 сот. = 2,36 млн → дом ≈538 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 44 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,25 млн / целевая ≈4,73 млн / пессимист. ≈4,2 млн → от пессимистичной прибыль ≈437 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 12 %.
Коммуникации: скважина; в описании: газ.
До ст. Анциферово ≈2 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8445
Рейтинг 52/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 23 % | 9.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 22 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 92 % | 13.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 2 362 000 ₽ (30 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 538 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 686 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Яковлевская д. | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Яковлевская д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Яковлевская д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мечта-10 СНТ | 10,5 сот. | 1 300 000 | 123 810 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Яковлевская д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Горняк СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Энергия-94 СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Монтажник 1998 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Анциферово д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 706 / 65 556 / 93 625 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 252 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 989 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 727 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 202 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 437 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Яковлевская д. | 75 м² | 30 сот. | 5 250 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Яковлевская д. | 80 м² | 30 сот. | 4 490 000 | 56 125 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Костино д. | 77 м² | 20 сот. | 6 500 000 | 84 416 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Крупино д. | 67 м² | 15 сот. | 5 300 000 | 79 104 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Елизарово д. | 80 м² | 23 сот. | 7 490 000 | 93 625 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Минино д. | 65 м² | 25 сот. | 3 500 000 | 53 846 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Крупино д. | 60 м² | 30 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Перхурово д. | 57,2 м² | 30 сот. | 2 500 000 | 43 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Соболево д. | 61,5 м² | 15 сот. | 5 700 000 | 92 683 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Анциферово д. | 90 м² | 25 сот. | 5 500 000 | 61 111 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 20.08.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже жилой дом с Пропиской из бревна, д. Яковлевская! Локация и транспорт: · Ж/д станция Анциферово (Казанское направление, до Выхино 1 ч 5 мин на электричке). · Станция Подосинки 15 минут пешком. · Асфальтированный подъезд к дому. Участок 30 соток: · Дом 1-этажный, 50 м2. · Фундамент ленточный. · Стены: бревно + пристройка, утеплены (Osb). · Новая крыша (металлочерепица). · Электричество заведено, договор с Мосэнерго. · Вода скважина, заведена в дом. · Газ до границы участка. · Беседка, туалет и душ на улице. Ограждение: Новый забор из профнастила + калитка + распашные ворота для автомобиля. Инфраструктура: 15 минут на машине г. Куровское (школы, магазины, больница, аптеки). Записывайтесь на просмотр!