Новорязанское ш., 64 км от МКАД
Акварель КП, Раменский гор. округ
Коттедж 25 м², участок 6 сот., 2020 год.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 01.09.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 41 %
Земля ≈62 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 372 тыс. → дом ≈1,63 млн ₽, 65 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км, 54 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈500 тыс. ₽; дом 25 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Непецино ≈14,4 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №844
Рейтинг 33/100 · уверенность 41 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 2 (разброс ₽/м² 3 %); данные есть по 29 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 22 |
| торг | 5 | 32 % | 4.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 5 % | 0.7 |
| участок | 5 | 18 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 961 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 372 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 627 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 65 080 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Поддубье-2 ДНП | 11,6 сот. | 620 000 | 53 448 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фиалкино дп | 10,3 сот. | 927 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фиалкино дп | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Поддубье д. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Поддубье-2 ДНП | 7,5 сот. | 700 000 | 93 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Поддубье-2 ДНП | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Поддубье-2 ДНП | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фиалкино дп | 25 сот. | 900 000 | 36 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фиалкино дп | 16 сот. | 1 500 000 | 93 750 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фиалкино дп | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 846 / 56 123 / 58 400 |
| цена объекта | 1 999 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 699 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 25 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | дом 25 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Ульянинская роща КП | 25 м² | 7 сот. | 1 460 000 | 58 400 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Ульянинская роща КП | 26 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 53 846 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.09.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 08.09.2026 | 1 999 000 (−101 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 999 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается новый Модуль на участке 6 соток, в дачном охраняемом поселке, на территории СНТ есть озеро, речка, два песчаных пляжа, детская и спортивная площадка с живописными видами, футбольное поле, предусмотрен вывоз мусора, возможно ИЖС. На участке проведено электричество, договор с Россетью. Модуль зимний с террасой, с теплым полом и панорамными окнами. В пеший доступности супермаркет, строительный рынок. Круглогодичный проезд на территорию СНТ.