Егорьевское ш., 75 км от МКАД
Лужки СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 50 м², участок 12 сот., каркас.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 11.09.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 62 %
Земля ≈65 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 785 тыс. → дом ≈415 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 12 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 27 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,46 млн / целевая ≈1,31 млн / пессимист. ≈1,17 млн → от пессимистичной прибыль −754 тыс. ₽, маржа −65 %, ROI −39 %.
Коммуникации: в описании: баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Авсюнино ≈2 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8433
Рейтинг 30/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 91 % | 13.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 785 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 415 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 300 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Авсюнино пос. | 24 сот. | 1 650 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Авсюнино д. | 20,1 сот. | 1 250 000 | 62 189 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Надежда СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Авсюнино пос. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Авсюнино д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Надежда СНТ | 11 сот. | 770 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Авсюнино д. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Авсюнино д. | 14 сот. | 8 999 000 | 642 786 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Авсюнино д. | 20 сот. | 1 300 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Авсюнино д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 667 / 27 210 / 54 167 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 458 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 385 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 312 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 166 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -754 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −65 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.9 км | Родина СНТ | 56,3 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 28 419 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Надежда-2 СНТ | 50 м² | 12 сот. | 1 550 000 | 31 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Южный-6 СНТ | 48 м² | 6,3 сот. | 700 000 | 14 583 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Нерское СНТ | 48 м² | 12 сот. | 2 600 000 | 54 167 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Дачник СНТ | 50 м² | 12 сот. | 2 600 000 | 52 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Голубой Факел СНТ | 40 м² | 6,5 сот. | 850 000 | 21 250 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Меланжист-1 СНТ | 50 м² | 7,3 сот. | 1 300 000 | 26 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Марс СНТ | 60 м² | 6 сот. | 700 000 | 11 667 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Южный-6 СНТ | 60 м² | 6,2 сот. | 1 000 000 | 16 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Огонек СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Каркасный дом в идеальном состоянии, обшит сайдингом полностью готов к использованию. Внутри чисто, и уютно. Заезжайте и отдыхайте хоть завтра! Участок большой и просторный, с запасом места для ваших идей. Хотите баню, гараж или беседку для шашлыков? Земли хватит на все! Территория полностью огорожена, есть удобный заезд для автомобиля. На участке оборудован уличный туалет и душ все необходимое для комфортного дачного быта. До ж/д станции Авсюнино всего 20 минут пешком. На электричке до Москвы добираться легко и быстро отличный вариант для дачников. По всем вопросам звоните. Покажу, расскажу, договоримся! Код пользователя: 40994. Номер в базе: 14012858.