Егорьевское ш., 45 км от МКАД
Шевлягино пос., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 70 м², участок 5 сот., брус.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 02.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 74/100 · уверенность 57 %
Земля ≈82 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 408 тыс. → дом ≈2,19 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 62 тыс.–123 тыс. ₽/м², медиана 119 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,3 млн / целевая ≈7,47 млн / пессимист. ≈6,64 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,13 млн ₽, маржа 47 %, ROI 89 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: канализация — есть.
До ст. Шевлягино ≈0,4 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8430
Рейтинг 74/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 89 % | 5.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 25 % | 3.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 562 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 408 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 191 980 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 314 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Шевлягино пос. | 10 сот. | 790 000 | 79 000 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Солнышко-1 СНТ | 8 сот. | 3 750 000 | 468 750 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мещеры д. | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мещеры д. | 8,7 сот. | 450 000 | 51 724 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мещеры д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мещеры д. | 6 сот. | 1 290 000 | 215 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мещеры д. | 14,4 сот. | 1 285 160 | 89 247 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мещеры д. | 12,5 сот. | 1 129 500 | 90 360 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мещеры д. | 17 сот. | 1 190 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мещеры д. | 15 сот. | 1 399 000 | 93 267 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 61 644 / 118 571 / 122 857 |
| цена объекта | 2 599 980 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 209 983 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 300 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 885 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 470 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 640 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 130 017 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 89 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.9 км | Речицы с. да: «санузел» + «ремонтом» | 70 м² | 5 сот. | 8 600 000 | 122 857 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Речицы с. да: «санузел» + «ремонтом» | 70 м² | 5 сот. | 8 300 000 | 118 571 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Асташково д. да: «санузел» + «ремонт» | 73 м² | 5 сот. | 4 500 000 | 61 644 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 2 998 000 | история площадки |
| 22.06.2026 | 2 898 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 798 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 2 799 980 (+1 980) | история площадки |
| 10.08.2026 | 2 599 980 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 599 980 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом телый, для круглогодичного проживания. Оформлен и является жилым домом, с возможностью прописки, подходит для покупки в ипотеку с материнским капиталом. 3 комнаты, для круглогодичного проживания. + кухня+ санузел в доме. + прихожая и тамбур дверной. Горячая Вода, отопление, канализация, мебель, все в доме. Отопление электрическое, плита электрическая, но есть и газовая, от баллона. На участке парковка на 2 автомобиля. Участок 5 соток. Есть стиральная машинка. Холодильник. Кухня. Добираться от ж. Д. Станции Шевлягино 5мин пешком. ( 500метров). По осфальтированной освещенной дороге. До метро выхино 50 мин на электричке. Освещенные улицы, рядом магазин, автобусная остановка. Зимой дороги чистятся. Территория Снт закрыта для посторонних, стоят видео камеры и автоматическик ворота на въезде. Платежи в Снт 10 000р в год, на обслуживание дорог и коммуникаций. Дом оформлен как жилой, подходит под ипотеку. Быстрый выход на сделку. Место спокойное, соседи спокойные, порядочные.