Егорьевское ш., 33 км от МКАД
Трошково Светлое КП, Раменский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот.
Цена 2,99 млн ₽, снижали с 4,99 млн; первая цена 4,99 млн ₽ от 26.06.2026.
Рейтинг 58/100 · уверенность 54 %
Земля ≈145 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 867 тыс. → дом ≈2,12 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 29 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 113 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,54 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,22 млн / целевая ≈4,7 млн / пессимист. ≈4,18 млн → от пессимистичной прибыль ≈836 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: септик; свет — есть; в описании: скважина, газ.
До ст. Гжельские источники ≈2,4 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8428
Рейтинг 58/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 50 % | 21.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 100 % | 6.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 144 532 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 867 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 123 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 460 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Нектар СНТ | 7 сот. | 1 190 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Трошково д. | 6 сот. | 1 020 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Глебово д. | 28,3 сот. | 3 850 000 | 136 042 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Трошково д. | 5,9 сот. | 630 000 | 106 780 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Трошково д. | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Трошково д. | 5,8 сот. | 595 900 | 102 741 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горняк СНТ | 6 сот. | 1 020 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Глебово д. | 5 сот. | 1 050 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фенино д. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | снят (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Трошково д. | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 000 / 112 778 / 130 435 |
| цена объекта | 2 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 541 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 222 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 961 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 700 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 178 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 836 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.7 км | Хуторок СНТ да: «ванной» + «мебель» | 50 м² | 6,5 сот. | 1 450 000 | 29 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Захарово с. да: «с/у» + «отделка» | 50 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 130 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Усадьба Глебово КП да: «ванной» + «отделка» | 45 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 95 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Бахтеево Парк КП да: «санузел» + «отделка» | 46 м² | 6,5 сот. | 6 000 000 | 130 435 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.06.2026 | 4 990 097 | история площадки |
| 17.09.2026 | 2 990 000 (−2 000 097) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 990 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Хотите уютное тихое место, где просыпаясь утром можно услышать пение птиц. Этот участок покупала для отдыха. Сейчас переезжаю в другой город. Продаю дом площадью 42 кв. М с участком 6 соток. Построен в 2024 году, из двух теплых деревянных бытовок соеденных между собой. Внутри 3 комнаты и санузел. На участке проведены коммуникации: водоснабжение от скважины, канализация септик. Газ проходит на границе поселка. Идет подключение к домам. Интерьер выполнен в светлых тонах, стены отделаны деревом, что создает уютную атмосферу. В доме есть электричество. Расположен в живописном месте станция Гжель, с развитой инфраструктурой: рядом остановка общественного транспорта и школа. Участок категории Ижс позволяет использовать его для индивидуального жилищного строительства и пропиской в этом месте. Торг.