Егорьевское ш., 77 км от МКАД
Егорьевск г., Егорьевск гор. округ
Дача 12 м², участок 7 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,88 млн ₽, снижали с 1,95 млн; первая цена 1,95 млн ₽ от 01.07.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 62 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 483 тыс. → дом ≈1,4 млн ₽, 116 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈40 тыс., покупка после торга ≈1,6 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈661 тыс. / целевая ≈595 тыс. / пессимист. ≈529 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,11 млн ₽, маржа −210 %, ROI −68 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: баня, колодец, газ.
До ст. Егорьевск II ≈1,1 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8420
Рейтинг 21/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 7 |
| торг | 5 | 24 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 994 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 483 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 396 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 116 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Меланжист-1 СНТ | 7,3 сот. | 1 200 000 | 164 384 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ольха СНТ | 7,7 сот. | 550 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Яблонька СНТ | 6,3 сот. | 1 000 000 | 158 730 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Комсомолец СНТ | 2 сот. | 100 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 8 сот. | 1 750 000 | 218 750 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Корниловская д. | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Корниловская д. | 7 сот. | 1 900 000 | 271 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Корниловская д. | 6,6 сот. | 450 000 | 68 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 5 сот. | 450 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 40 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 50 000 / 91 667 |
| цена объекта | 1 879 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 597 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 661 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 628 000 ₽ |
| продажа: целевая | 595 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 529 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 108 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −210 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −68 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17.1 км | Рица СНТ | 12 м² | 6,3 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Русаки д. | 10 м² | 7 сот. | 590 000 | 59 000 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Кирпичики СНТ | 12 м² | 5,1 сот. | 640 000 | 53 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Лесная Поляна-6 СНТ | 12 м² | 6 сот. | 299 999 | 25 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | 50 лет Победы СНТ | 12 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Надежда СНТ | 12 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 112 500 выброс, не в счёт | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Урожайное СНТ | 10 м² | 5,7 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Башмачок-1 СНТ | 15 м² | 4,3 сот. | 710 000 | 47 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | 15 м² | 5 сот. | 750 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.4 км | Зарница сад. уч. | 12 м² | 6 сот. | 299 999 | 25 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 1 949 000 | история площадки |
| 18.07.2026 | 1 879 000 (−70 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 879 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Доброго времени суток! Баня-бочка практически новая, веранда с новой мебелью, новый вагончик, колодец три кольца, парковочное место, электричество заведено, вода, на соседних улицах проведен газ, до ленты рукой подать и 10 мин пешком до ж/д вокзала,7.2 сотки фактически больше! Дача в чете города, закрытая улица с воротами, тихие соседи!