Новорязанское ш., 82 км от МКАД
Заря СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 90 м², участок 6 сот., кирпич, 1995 год.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 07.05.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 63 %
Земля ≈48 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 290 тыс. → дом ≈1,71 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–121 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,64 млн / целевая ≈3,27 млн / пессимист. ≈2,91 млн → от пессимистичной прибыль −390 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −12 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Нерская ≈2,2 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №841
Рейтинг 21/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 111 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 48 406 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 290 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 710 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Каштан СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Каштан СНТ | 24 сот. | 900 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Надежда-2 СНТ | 6,3 сот. | 440 000 | 69 841 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Надежда СНТ | 12,3 сот. | 1 200 000 | 97 561 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Надежда СНТ | 13,9 сот. | 650 000 | 46 763 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Импульс СНТ | 13,9 сот. | 550 000 | 39 568 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Комплект СНТ | 6,2 сот. | 830 000 | 133 871 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ильинское СНТ | 7,5 сот. | 400 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ильинское СНТ | 44,4 сот. | 3 900 000 | 87 838 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ильинское СНТ | 8 сот. | 695 000 | 86 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 070 / 40 670 / 120 868 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 638 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 456 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 274 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 910 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -390 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Рассвет СНТ | 90 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | 91 м² | 6 сот. | 10 999 009 | 120 868 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Надежда СНТ | 81,1 м² | 6,8 сот. | 4 750 000 | 58 570 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | 92 м² | 8,5 сот. | 7 950 000 | 86 413 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.2 км | 85,7 м² | 7 сот. | 7 700 000 | 89 848 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6 км | Радуга СНТ | 90 м² | 6,4 сот. | 3 600 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Нерское СНТ | 90 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 41 111 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Мечта СНТ | 100 м² | 8 сот. | 2 950 000 | 29 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Заря СНТ | 69,6 м² | 5,5 сот. | 2 800 000 | 40 230 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Механизатор СНТ | 86 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 29 070 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный 2-х этажный дачный дом в экологически чистом районе Московской области в окружении лесов. В доме все есть, заезжай и живи. 5 отдельных помещений, включая кухню. На участке отличная русская баня. Насаждений мало, фантазии будет где разгуляться.