Егорьевское ш., 98 км от МКАД
Курбатово д., Егорьевск гор. округ
Дом 40 м², участок 8 сот.
Цена 2,25 млн ₽, снижали с 2,45 млн; первая цена 2,45 млн ₽ от 12.06.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 62 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 255 тыс. → дом ≈2 млн ₽, 50 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 29 тыс.–66 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,19 млн / целевая ≈1,97 млн / пессимист. ≈1,75 млн → от пессимистичной прибыль −762 тыс. ₽, маржа −44 %, ROI −30 %.
Коммуникации: скважина; септик; свет — есть.
До ст. Малеиха ≈18,2 км по прямой; до МКАД 98 км, на машине ≈2 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8408
Рейтинг 11/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 3 % | 0.5 |
| торг | 5 | 54 % | 3.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 255 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 995 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 49 875 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Карцево д. | 12 сот. | 490 000 | 40 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Коврево д. | 25 сот. | 950 000 | 38 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Лесное СНТ | 12 сот. | 499 000 | 41 583 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Большое Гридино д. | 10 сот. | 180 000 | 18 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Авиатор-3 СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Большое Гридино д. | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Большое Гридино д. | 15 сот. | 450 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Верейка д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Большое Гридино д. | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Верейка д. | 12 сот. | 630 000 | 52 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 889 / 49 779 / 65 854 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 188 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 079 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 969 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 750 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -762 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.2 км | Подрядниково д. | 40 м² | 9,4 сот. | 1 600 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Курбатово д. | 45,2 м² | 8,3 сот. | 2 250 000 | 49 779 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Подрядниково д. | 41 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 65 854 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Подрядниково д. | 41 м² | 8 сот. | 2 490 000 | 60 732 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Федотиха д. | 40 м² | 12 сот. | 1 700 000 | 42 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Саввино с. | 40 м² | 7,8 сот. | 4 300 000 | 107 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Саввино с. | 40 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Лесково д. | 38,8 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 64 433 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Лесное СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 28 889 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Горка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 33 750 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 2 450 000 | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 250 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 250 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже жилой дом в д. Курбатово. Дом площадью 40 кв. М. В доме кухня гостинная, спальня, санузел с душевой кабиной, кладовая. Коммуникации: - вода скважина. -электричество. -отопление электрическое. - канализация септик. Площадь участка 835 кв. М., разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства. Участок ухожен, обработан. На участке много плодово-ягодных насаждений. Сама деревня расположена в окружении леса (грибы, ягоды), чистейший воздух, тишина и спокойствие.