Егорьевское ш., 96 км от МКАД
Рассвет СНТ, Шатура гор. округ
Дача 24,7 м², участок 5,3 сот.
Цена 690 тыс. ₽, снижали с 950 тыс.; первая цена 950 тыс. ₽ от 15.08.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 48 %
Земля ≈27 тыс. ₽/сот. × 5,3 сот. = 142 тыс. → дом ≈548 тыс. ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 16 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈394 тыс., покупка после торга ≈586 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈690 тыс. / целевая ≈621 тыс. / пессимист. ≈552 тыс. → от пессимистичной прибыль −428 тыс. ₽, маржа −78 %, ROI −44 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Шатурторф ≈2,9 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈2 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8404
Рейтинг 16/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 135 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1.2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 6.6 |
| участок | 5 | 12 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 26 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 142 000 ₽ (5,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 548 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 186 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шатурторф пос. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шатурторф пос. | 20 сот. | 650 000 | 32 500 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Радуга 3 СНТ | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Энергетик СНТ | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шатурторф пос. | 20 сот. | 650 000 | 32 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шатурторф пос. | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шатурторф пос. | 25 сот. | 1 200 000 | 48 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шатурторф пос. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 394 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 000 / 28 584 / 88 000 |
| цена объекта | 690 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 586 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 690 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 656 000 ₽ |
| продажа: целевая | 621 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 552 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -428 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −78 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Рассвет СНТ | 25 м² | 6 сот. | 530 000 | 21 200 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Энергетик СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 88 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Машиностроитель СНТ | 24 м² | 6,5 сот. | 700 000 | 29 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет СНТ | 28,5 м² | 6 сот. | 990 000 | 34 737 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Швейник СНТ | 25 м² | 6 сот. | 700 000 | 28 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Дружба СНТ | 25 м² | 4,4 сот. | 400 000 | 16 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Мебельщик СТ | 25 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 79 600 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет СНТ | 29 м² | 5,1 сот. | 470 000 | 16 207 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | 24 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.7 км | Связист СНТ | 25 м² | 6,5 сот. | 400 000 | 16 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 950 000 | история площадки |
| 23.08.2026 | 850 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 790 000 (−60 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 690 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 690 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в охраняемом Снт (шлагбаум, вывоз мусора). В доме: 1. Печка. 2. Газовая плита, холодильник, умывальник с подогревом воды. 3. Два дивана+раскладушка (4 спальных места). Баня большая, 3х4, дрова до следующего года. Душ на улице. Две теплицы, несколько грядок сортовой клубники, кусты смородины чёрной и красной, молодая яблоня и персик. Большая поляна для свободного использования.