Егорьевское ш., 63 км от МКАД
Куровское г., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 35,3 м², участок 7,8 сот., бревно, 1950 год.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,25 млн; первая цена 2,25 млн ₽ от 17.04.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 66 %
Земля рядом ≈296 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈706 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,65 млн / целевая ≈1,49 млн / пессимист. ≈1,32 млн → от пессимистичной прибыль −914 тыс. ₽, маржа −69 %, ROI −41 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: газ.
До ст. Куровская ≈1,1 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8400
Рейтинг 32/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 11.3 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 35 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 296 428 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 312 000 ₽ (7,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 1 450 000 | 145 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 6 сот. | 3 900 000 | 650 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 7,5 сот. | 2 700 000 | 360 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 9 сот. | 5 680 000 | 631 111 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 10 сот. | 3 800 000 | 380 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Отдых СНТ | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 7 сот. | 1 950 000 | 278 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 10 сот. | 3 800 000 | 380 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 6,5 сот. | 4 100 000 | 630 769 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 706 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 667 / 41 250 / 69 672 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 652 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 569 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 487 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 322 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -914 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −69 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Каштан СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 34 722 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 31,6 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 110 759 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Юбилейный СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 30 м² | 6 сот. | 650 000 | 21 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.2 км | Новое д. | 36 м² | 10 сот. | 1 750 000 | 48 611 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Восток СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Сапфир СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Беливо пос. | 36,6 м² | 11 сот. | 2 550 000 | 69 672 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Надежда-2 СНТ | 28 м² | 6,6 сот. | 700 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Москва СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 41 250 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.04.2026 | 2 250 000 | история площадки |
| 06.06.2026 | 2 090 000 (−160 000) | история площадки |
| 10.08.2026 | 1 970 000 (−120 000) | история площадки |
| 16.09.2026 | 1 800 000 (−170 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В центре города Куровского продаётся часть газифицированного дома под капитальный ремонт или снос. В доме есть электричество временно отключено, газ- по границе участка. Участок земли 773 м2- границы определены. От метро Выхино 1.20 мин на электричке, от железнодорожной станции можно дойти за 15 минут. Улица тихая и спокойная с хорошим асфальтовым покрытием. Проезд для машин небольшой. Соседи живут здесь круглый год. Долгов и обременений нет, никто не зарегистрирован. Продажа свободная, все документы готовы к сделке. Единственный взрослый собственник. Звоните.