Новорязанское ш., 70 км от МКАД
Виноградово СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 42 м², участок 6 сот., дерево, 1968 год.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 22/100 · уверенность 71 %
Земля ≈82 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 490 тыс. → дом ≈1,51 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,11 млн / целевая ≈1,9 млн / пессимист. ≈1,69 млн → от пессимистичной прибыль −750 тыс. ₽, маржа −44 %, ROI −31 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: баня.
До ст. Конобеево ≈3,5 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №840
Рейтинг 22/100 · уверенность 71 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 12 % | 1.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 735 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 490 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 510 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 952 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Гольянов Посад СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Гольянов Посад СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нерское СНТ | 6 сот. | 430 000 | 71 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Русское Поле СНТ | 6,1 сот. | 750 000 | 122 951 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ашитково с. | 6,7 сот. | 799 000 | 119 254 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ашитково с. | 5,3 сот. | 1 200 000 | 226 415 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ашитково с. | 6,7 сот. | 750 000 | 111 940 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ашитково с. | 13 сот. | 2 400 000 | 184 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Расловлево д. | 7,5 сот. | 1 500 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Расловлево д. | 7,5 сот. | 1 400 000 | 186 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 362 / 47 722 / 82 716 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 112 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 006 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 901 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 690 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -750 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Щельпино д. | 45 м² | 7,7 сот. | 2 050 000 | 45 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Бессоново д. | 44,1 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 49 887 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Агат СНТ | 43 м² | 6 сот. | 1 399 999 | 32 558 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Им. Цюрупы пгт | 44,2 м² | 6 сот. | 900 000 | 20 362 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Им. Цюрупы пгт | 44,2 м² | 6 сот. | 900 000 | 20 362 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Им. Цюрупы пгт | 40,5 м² | 8,3 сот. | 3 350 000 | 82 716 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Белые Пески-2 СНТСН | 43 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 55 814 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Конобеево с. | 48 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Солнечная Поляна СНТ | 52 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 42 308 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Голубое Озеро СТСН | 45 м² | 6,3 сот. | 2 250 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 2 400 000 | история площадки |
| 16.03.2026 | 2 000 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом 42 м2: Двухэтажный, деревянный (6х6) с верандой. Участок 6 соток: Ровный, правильной формы. Есть сарай (3х3) и баня с комнатой отдыха-кухней (6х3). Коммуникации: Свет и вода проведёны. Участок сельхозназначения для садоводства. Дорога: Удобный выезд на два шоссе Новорязанское и Новоегорьевское. До МКАД около 70 км, доехать можно без пробок. Солнечная сторона, чистый воздух, тишина СНТ и возможность собирать с грядки свою зелень. В 5 км находится платформа Виноградово (электрички на Москву), магазины, школа, остановка автобуса. Рядом лес и река.