Новорязанское ш., 52 км от МКАД
Новое Салтыково КП, Раменский гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот., 2025 год.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 13.10.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 62 %
Земля ≈216 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,3 млн → дом ≈1,9 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 50 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,63 млн / целевая ≈2,37 млн / пессимист. ≈2,1 млн → от пессимистичной прибыль −1,22 млн ₽, маржа −58 %, ROI −37 %.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Аэропорт-Домодедово ≈13,6 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №84
Рейтинг 17/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 11 % | 0.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 216 168 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 297 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 903 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 575 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ванвилладж ТСН | 6,6 сот. | 1 200 000 | 181 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ванвилладж ТСН | 8 сот. | 2 700 000 | 337 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ванвилладж ТСН | 4,2 сот. | 1 400 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ванвилладж ТСН | 7,4 сот. | 1 300 000 | 175 676 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ванвилладж ТСН | 42 сот. | 15 000 000 | 357 143 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ванвилладж ТСН | 9 сот. | 2 980 000 | 331 111 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ганусово с. | 50 сот. | 20 000 000 | 400 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Опушка СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Починки д. | 15 сот. | 5 905 000 | 393 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Починки д. | 42,3 сот. | 13 503 000 | 319 220 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 66 250 / 107 143 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 629 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 498 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 366 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 103 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 217 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −58 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Горка СНТ | 40 м² | 6,4 сот. | 2 550 000 | 63 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Стриж СНТ | 40 м² | 6,5 сот. | 2 650 000 | 66 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Дор-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 71 250 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Ганусово пос. | 38 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 52 632 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Вега СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 58 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Черемушки КП | 40 м² | 6 сот. | 3 250 000 | 81 250 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Тайга-Пестово СНТ | 40 м² | 6,7 сот. | 1 999 999 | 50 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Нестерово д. | 42 м² | 5 сот. | 4 500 000 | 107 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Нестерово д. | 42,4 м² | 5,5 сот. | 4 500 000 | 106 132 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Салтыково парк КП | 45,2 м² | 7,2 сот. | 8 500 000 | 188 053 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.10.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся зимняя дача с участком и всеми удобствами для круглогодичного проживания. Ключевые характеристики: Участок: правильной формы, с естественным уклоном (всегда сухой). Ограждение: профнастил по всему периметру. Электроснабжение: 15 кВт, прямой договор с "Мосэнергосбыт". Утепление дома: минвата 150 мм. Отопление: электрический тёплый пол в входной зоне и санузле. Водоснабжение: собственная скважина. Канализация: автономный септик ДКСОптимум. Локация: удачная, круглогодичный подъезд. Возможность оформления прописки. Дом небольшой, но полностью приспособлен для комфортной жизни в любое время года. Подходит как для постоянного проживания, так и для загородного отдыха. Код пользователя: 131738 Номер в базе: 13700931