Егорьевское ш., 84 км от МКАД
Лесной СНТ, Егорьевск гор. округ
Дом 80 м², участок 9 сот., брус.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 2,15 млн; первая цена 2,15 млн ₽ от 27.06.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 76/100 · уверенность 58 %
Земля ≈170 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,53 млн → дом −34 тыс. ₽, −425 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–138 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,71 млн / целевая ≈5,14 млн / пессимист. ≈4,57 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,9 млн ₽, маржа 41 %, ROI 71 %.
Коммуникации: в описании: печь, скважина.
До ст. Егорьевск I ≈6,2 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8392
Рейтинг 76/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.1 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 170 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 534 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −34 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −425 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Лесной СНТ | 4,5 сот. | 400 000 | 88 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Семеновская д. | 25 сот. | 4 300 000 | 172 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Семеновская д. | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Семеновская д. | 11,3 сот. | 3 450 000 | 305 310 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Семеновская д. | 11 сот. | 3 450 000 | 313 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Семеновская д. | 10,1 сот. | 1 800 000 | 178 218 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Семеновская д. | 10,1 сот. | 1 650 000 | 163 366 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Семеновская д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Семеновская д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Семеновская д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 500 / 68 820 / 138 122 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 715 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 429 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 144 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 572 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 897 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 71 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Лесной СНТ | 86,4 м² | 9 сот. | 1 800 000 | 20 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Бережки д. | 77,8 м² | 5,9 сот. | 4 000 000 | 51 414 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Холмы д. | 79 м² | 11 сот. | 6 900 000 | 87 342 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Клеменово д. | 74 м² | 5 сот. | 6 000 000 | 81 081 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Росинка СНТ | 70 м² | 10 сот. | 1 350 000 | 19 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Нива СНТ | 80 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 17 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | 76 м² | 5 сот. | 9 500 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.2 км | Захарово д. | 72,4 м² | 8 сот. | 10 000 000 | 138 122 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | 83,1 м² | 4,8 сот. | 4 700 000 | 56 558 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.9 км | Овчагино д. | 72 м² | 6 сот. | 6 100 000 | 84 722 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.06.2025 | 2 150 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 1 800 000 (−350 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 1 500 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Снт Лесное. Продается дом из сруба 80 кв. М. (площадь по срубу, подходит для "прописки") на участке 9 соток. В доме русская печь, три комнаты+кухня на первом этаже, две на втором. Вставлены пластиковые окна и заменена крыша. На территории участка скважина, туалет, сарай, летний душ, плодовый и ягодный деревья (яблоки, грушы, слива, вишня, красная и черная смородина, малина).