Егорьевское ш., 51 км от МКАД
Сирень СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 70 м², участок 6 сот.
Цена 2,27 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 63 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 356 тыс. → дом ≈1,91 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,5 млн / целевая ≈2,25 млн / пессимист. ≈2 млн → от пессимистичной прибыль −1,23 млн ₽, маржа −62 %, ROI −38 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Смолево ≈3,7 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8390
Рейтинг 26/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 356 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 914 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 343 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Павловский Посад СНТ | 7,5 сот. | 850 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Крупино д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Крупино д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Крупино д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Дачи Ветеранов Армии СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Крупино д. | 21 сот. | 1 200 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Крупино д. | 9 сот. | 357 000 | 39 667 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Крупино д. | 11,2 сот. | 1 100 000 | 98 214 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Крупино д. | 15 сот. | 885 000 | 59 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Крупино д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 143 / 36 458 / 49 986 |
| цена объекта | 2 270 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 929 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 500 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 375 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 250 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 000 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 229 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Березка СДТ | 70 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Красный Берег СНТ | 70 м² | 8,5 сот. | 1 590 000 | 22 714 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Кристалл СНТ | 70 м² | 6,5 сот. | 3 499 000 | 49 986 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Кристалл СНТ | 70 м² | 7,6 сот. | 3 000 000 | 42 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Строитель-2 СНТ | 70 м² | 6,2 сот. | 2 300 000 | 32 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Красный Берег СНТ | 72 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 44 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гаврилково-2 ДНП | 73,9 м² | 7,5 сот. | 2 150 000 | 29 093 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Горняк СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 17 143 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Связист СНТ | 67,2 м² | 6,5 сот. | 2 500 000 | 37 202 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Энергия-94 СНТ | 72 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 47 222 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 270 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 270 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Выбираете дачу для отдыха? Есть отличный вариант в живописном месте! Капитальный дом в отличном состоянии всё свежее, обшито современным сайдингом. Ленточный фундамент надежно и на долгие годы! Простор для всей семьи: Внутри вас ждет уютная кухня-гостиная и три спальни. Места хватит и для большой компании, и для приема гостей! Природа и отдых: Снт находится прямо в лесу воздух всегда чистый, а грибы можно собирать прямо рядом с участком. А еще рядом есть живописное озеро отличное место для купания и пикников! Коммуникации: Электричество в доме разведено, есть летний водопровод для полива и бытовых нужд. Идеальное место для тех, кто мечтает о тихом отдыхе на природе без городской суеты! Код пользователя: 40994. Номер в базе: 11843083.