Новорязанское ш., 67 км от МКАД
Промстройпроект СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 58,8 м², участок 9,6 сот., щитовой, 1962 год.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 29.03.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 69 %
Земля ≈95 тыс. ₽/сот. × 9,6 сот. = 915 тыс. → дом ≈1,08 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,02 млн / целевая ≈1,82 млн / пессимист. ≈1,62 млн → от пессимистичной прибыль −1,16 млн ₽, маржа −72 %, ROI −42 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Смолево ≈1,3 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №839
Рейтинг 27/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 51 % | 3.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 95 288 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 915 000 ₽ (9,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 085 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 452 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Южный-73 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Проектировщик-73 СНТ | 6 сот. | 2 350 000 | 391 667 | снят (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Промстройпроект СНТ | 16 сот. | 1 300 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Смолево д. | 28 сот. | 2 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Смолево д. | 14 сот. | 2 150 000 | 153 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Смолево д. | 13 сот. | 1 250 000 | 96 154 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Смолево д. | 30 сот. | 2 850 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Буровик СНТ | 9,3 сот. | 750 000 | 80 645 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Лопаково д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Лопаково д. | 7,9 сот. | 873 400 | 110 557 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 076 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 500 / 35 714 / 59 091 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 023 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 922 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 821 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 618 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 158 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −72 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Горизонт СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 25 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Березки СНТ | 60 м² | 10 сот. | 1 350 000 | 22 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Алмаз-1 СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 23 636 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Усадьба в лесу КП | 55 м² | 6 сот. | 4 499 900 | 81 816 выброс, не в счёт | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Виктория СНТ | 55 м² | 12 сот. | 3 250 000 | 59 091 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Рассвет СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Павловский Посад СНТ | 50 м² | 7 сот. | 1 898 000 | 37 960 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Лужайка СНТ | 70 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Березка СНТ | 55 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Вертолет-2 СНТ | 45,5 м² | 6,3 сот. | 1 900 000 | 41 758 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.03.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный домик (58,8) один этаж и мансарда, две террасы. На участке (9,6соток) много плодовых деревьев, цветов. Хорошее ухоженное дружное СНТ, летняя вода, близко от ж/д станции, магазины, круглогодичный подъезд, охрана, шлагбаум. Лес по границе.