Егорьевское ш., 89 км от МКАД
Нива СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 54,4 м², участок 6,1 сот., каркас.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 1,95 млн; первая цена 1,95 млн ₽ от 25.07.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 57 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 200 тыс. → дом ≈1,7 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 26 тыс.–32 тыс. ₽/м², медиана 27 тыс.
Ремонт ≈888 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,38 млн / целевая ≈1,24 млн / пессимист. ≈1,1 млн → от пессимистичной прибыль −1,4 млн ₽, маржа −127 %, ROI −56 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: септик (по описанию); в описании: скважина.
До ст. Егорьевск I ≈11,1 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈2 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8389
Рейтинг 14/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 17 % | 1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 30 % | 1.8 |
| участок | 5 | 19 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 25 % | 3.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 835 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 200 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 700 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 250 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Маловская д. | 11 сот. | 830 000 | 75 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Луки д. | 11 сот. | 400 000 | 36 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Луки д. | 12 сот. | 120 000 | 10 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Щеголево д. | 7 сот. | 370 000 | 52 857 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Юрцово д. | 5,6 сот. | 370 000 | 66 071 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Щеголево д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Щеголево д. | 8 сот. | 255 000 | 31 875 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Щеголево д. | 11 сот. | 350 000 | 31 818 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Юрцово д. | 14 сот. | 499 999 | 35 714 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Щеголево д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 888 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 000 / 26 644 / 32 500 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 376 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 307 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 238 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 101 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 402 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −127 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.2 км | Приволье СНТ | 60 м² | 7 сот. | 1 950 000 | 32 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Лосевский СНТ | 50 м² | 4,1 сот. | 1 300 000 | 26 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Кирпичики СНТ | 45 м² | 4,6 сот. | 1 199 000 | 26 644 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 1 950 000 | история площадки |
| 23.08.2026 | 1 900 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 139313302 Эксклюзивное предложение! Продаем Дачу Егорьевский район, дер. Маловская, снт"Нива", участок 6 соток (межевание имеется), дом ( зарегистрирован как не жилой) площадь 54.4 кв. М, дом каркасно-щитовой ( летний) с ленточным фундаментом обшит сайдингом. Имеется скважина глубина 24 метра, заведена в дом, возле дома не глубокий септик из 2 колец вода из дома сливается с раковины туда вода не стоит так как песок и все уходит в землю. Туалет на улице, так же имеется летний душ. Много мебели оставляем в подарок, оперативный показ.