Егорьевское ш., 68 км от МКАД
Отдых СНТ, Раменский гор. округ
Дом 60 м², участок 5 сот., 2024 год.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 02.06.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 65 %
Земля ≈82 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 408 тыс. → дом ≈2,19 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–44 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,36 млн / целевая ≈2,13 млн / пессимист. ≈1,89 млн → от пессимистичной прибыль −1,42 млн ₽, маржа −75 %, ROI −43 %.
Коммуникации: вода — есть.
До ст. Шевлягино ≈0,4 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №8386
Рейтинг 22/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 8 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 69 % | 4.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 10 % | 1.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 562 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 408 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 191 998 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 533 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Шевлягино пос. | 10 сот. | 790 000 | 79 000 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Солнышко-1 СНТ | 8 сот. | 3 750 000 | 468 750 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мещеры д. | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мещеры д. | 8,7 сот. | 450 000 | 51 724 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мещеры д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мещеры д. | 6 сот. | 1 290 000 | 215 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мещеры д. | 14,4 сот. | 1 285 160 | 89 247 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мещеры д. | 12,5 сот. | 1 129 500 | 90 360 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мещеры д. | 17 сот. | 1 190 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мещеры д. | 15 сот. | 1 399 000 | 93 267 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 40 485 / 44 092 |
| цена объекта | 2 599 998 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 209 998 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 364 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 246 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 128 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 891 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 418 998 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −75 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Шевлягино КП | 59,8 м² | 7 сот. | 2 450 000 | 40 970 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Шевлягинского завода пос. | 60 м² | 4,3 сот. | 2 980 000 | 49 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Березка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 16 667 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Дружба СНТ | 60 м² | 6,2 сот. | 1 800 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Ветеран СНТ | 60 м² | 6,1 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Восход СТ | 60 м² | 4 сот. | 2 100 000 | 35 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Имени 50-летия Октября СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Проектировщик-73 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Центроспецстроевец СНТ | 56,7 м² | 6,4 сот. | 2 500 000 | 44 092 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Физик-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 35 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 2 899 998 | история площадки |
| 13.08.2026 | 2 599 998 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 599 998 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Теплый жилой дом с возможностью прописки, с кухней и санузлом. 3 комнаты. Подходит под ипотеку с использованием материнского капитала. Отдельно строящий дом на участке 5 соток. Находится в 5 минутах пешком от ж. Д станции Шевлягино. 500метров по асфальтированной освещенной дороге. В шаговой доступности магазины и вся инфраструкура поселка. До метро Выхино 50мин на электричке. До Казанского вокзала 1час. Метро. Комсомольская. Новая отделка внутри. Стены утеплены, очень теплый дом. Есть водопровод ( хол. И горячая вада) душ, унитаз. На кухне электрическая плита и кухонная мойка. Вся мебель и кровати есть. Отопление подключено. После капитального ремонта и утепления. Оформлен как жилой. Можно прописаться.