Егорьевское ш., 86 км от МКАД
Титовская д., Егорьевск гор. округ
Дом 95 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 14.08.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 66 %
Земля ≈87 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,05 млн → дом ≈952 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 13 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,87 млн / целевая ≈3,49 млн / пессимист. ≈3,1 млн → от пессимистичной прибыль −402 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −12 %.
Коммуникации: колодец; в описании: печь.
До ст. Егорьевск I ≈9,8 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8381
Рейтинг 23/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 3.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 40 % | 2.4 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 86 % | 12.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 87 361 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 048 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 952 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 021 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Титовская д. | 9 сот. | 850 000 | 94 444 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Титовская д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Костино д. | 23 сот. | 1 500 000 | 65 217 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Тополек СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Звездочка-2 СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Овчагино д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Овчагино д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Клеменово д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Овчагино д. | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Клеменово д. | 10 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 95 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 778 / 39 632 / 76 190 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 873 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 679 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 486 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 098 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -402 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Титовская д. | 95 м² | 18 сот. | 2 100 000 | 22 105 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Клеменово д. | 90 м² | 12 сот. | 3 800 000 | 42 222 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Хохлево д. | 98,2 м² | 13 сот. | 4 050 000 | 41 242 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Василево д. | 105 м² | 16 сот. | 6 300 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Яковлево д. | 88,4 м² | 12 сот. | 2 800 000 | 31 674 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Электрон СНТ | 96 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 38 021 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Яковлево д. | 87,8 м² | 12 сот. | 2 250 000 | 25 626 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Электрон СНТ | 90 м² | 7 сот. | 1 150 000 | 12 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Саввино с. | 84 м² | 9 сот. | 4 200 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Яковлево д. | 84 м² | 11 сот. | 6 400 000 | 76 190 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.08.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 12 соток, рядом есть смежный участок 6 соток. Двухэтажный дом 95,2. 4 комнаты, кухня, ванная комната, веранда, крыльцо, колодец. В срубе дома дровяная печь. Остановка автобуса 5 минут пешком. До города 15 минут на машине. Два раза в неделю приезжает автолавка. Магазины в соседней деревне.