Егорьевское ш., 100 км от МКАД
Машиностроитель СНТ, Шатура гор. округ
Дача 35 м², участок 7 сот., кирпич.
Цена 599 тыс. ₽; цена не менялась с 25.09.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 53 %
Земля ≈25 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 175 тыс. → дом ≈424 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 19 тыс.–25 тыс. ₽/м², медиана 22 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈509 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈654 тыс. / целевая ≈589 тыс. / пессимист. ≈523 тыс. → от пессимистичной прибыль −486 тыс. ₽, маржа −93 %, ROI −48 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: печь, скважина.
До ст. Шатура ≈4,4 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈2 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8380
Рейтинг 10/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5.8 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 25 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 175 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 424 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 114 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Озерки СНТ | 8 сот. | 195 000 | 24 375 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Голубые Озера СНТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Голубые Озера СНТ | 6 сот. | 80 000 | 13 333 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Энергетик СНТ | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Северная Грива пос. | 20 сот. | 800 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Северная Грива пос. | 12 сот. | 380 000 | 31 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | 15 сот. | 380 000 | 25 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | 20 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.4 км | Рассвет СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 611 / 21 667 / 25 000 |
| цена объекта | 599 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 509 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 654 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 621 000 ₽ |
| продажа: целевая | 589 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 523 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -486 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −93 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.3 км | Дружба-2 СНТ | 36 м² | 9 сот. | 670 000 | 18 611 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Дружба-2 СНТ | 30 м² | 9 сот. | 650 000 | 21 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Дружба-2 СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 000 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 599 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 599 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в Снт Машиностроитель, недалеко от города Шатура. Дом 2х этажный щитовой, обложен кирпичом, Внутри сделан косметический ремонт, комнаты светлые и просторные. В доме две комнаты, кухня оборудована всем необходимым для комфортного проживания. Отапливается 1 й этаж камином и паровым отоплением. Участок правильной квадратной формы отмежеван, ухожен, растут плодовые деревья и кустарники, создающие атмосферу уюта и спокойствия. До дачи ведет асфальтированная дорога, что обеспечивает удобный подъезд в любое время года. Водоснабжение централизованное, + есть своя скважина, канализация представлена выгребной ямой. Возможна покупка в ипотеку.