Новорязанское ш., 99 км от МКАД
Некрасовка СНТ, Егорьевск гор. округ
Дом 74 м², участок 6 сот., 1998 год.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 01.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 54/100 · уверенность 58 %
Земля ≈63 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 379 тыс. → дом ≈1,62 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 71 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈1,38 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,46 млн / целевая ≈5,81 млн / пессимист. ≈5,16 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,08 млн ₽, маржа 40 %, ROI 68 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Егорьевск II ≈9,9 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 58 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №838
Рейтинг 54/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 3 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 39 % | 2.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 7.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 63 102 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 379 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 621 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 905 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Некрасово д. | 6,6 сот. | 500 000 | 75 758 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Некрасово д. | 6,6 сот. | 400 000 | 60 606 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Некрасово д. | 8,5 сот. | 600 000 | 70 588 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Луниха СНТ | 5,1 сот. | 590 000 | 115 686 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лесная Поляна СНТ (Астанино д.) | 12 сот. | 990 000 | 82 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Заречье д. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лесная Поляна СНТ (Рыжево д.) | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Русское поле СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Рыжево д. | 28 сот. | 2 200 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Рыжево д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 74 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 71 429 / 85 395 / 93 333 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 455 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 132 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 810 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 164 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 084 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 68 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Луниха СНТ да: «санузел» + «под ключ» | 70 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | да: «санузел» + «отделка» | 75 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 93 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Пановская д. да: «санузла» + «отделкой» | 76 м² | 6 сот. | 6 490 000 | 85 395 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.09.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
живописное место окружено лесом ,хорошие соседи !Дорога осфальт.Озеро с белым песком !