Егорьевское ш., 30 км от МКАД
Вираж СТ, Раменский гор. округ
Дом 80 м², участок 12 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 16.09.2026.
Рейтинг 80/100 · уверенность 60 %
Земля ≈269 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 3,23 млн → дом ≈75 тыс. ₽, 938 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: приличные 3 в 10 км, 65 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,76 млн / целевая ≈6,99 млн / пессимист. ≈6,21 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,8 млн ₽, маржа 29 %, ROI 41 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — магистральный; в описании: колодец.
До ст. Загорново ≈1,9 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8377
Рейтинг 80/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 82 % | 35 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 268 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 225 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 75 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 938 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Дружба-2 СНТ | 8,9 сот. | 5 400 000 | 606 742 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дружба-2 СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Загорново-2 ДНП | 8 сот. | 2 200 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Степановское-2 ТСН | 7,9 сот. | 2 750 000 | 348 101 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Берег-2 ТСН | 9 сот. | 3 500 000 | 388 889 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Загорново с. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Загорново с. | 4,8 сот. | 1 600 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Загорново с. | 5 сот. | 1 150 000 | 230 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рамич СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Загорново с. | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 432 / 90 493 / 114 183 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 763 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 375 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 987 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 210 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 805 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Железнодорожник СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 81 м² | 13,2 сот. | 5 300 000 | 65 432 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Гжелка пос. да: «санузел» + «ремонтом» | 83,2 м² | 12 сот. | 9 500 000 | 114 183 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Кузнецово д. да: «санузел» + «ремонт» | 87,3 м² | 12 сот. | 7 900 000 | 90 493 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.09.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Под Авансом до 28.09. Продаётся дом в Раменском районе в Киз(кооператив индивидуальных застройщиков) Золотая Антилопа. Киз находится в тихом месте вдали от трассы. Подъезд асфальт. Участок 12 соток. Земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства. Дом зарегистрирован как жилой(можно прописаться). На данный момент никто не зарегистрирован и не проживает. Дом на ленточном фундаменте из 150 бруса. В доме одна комната на первом этаже, кухня, помещение под санузел и сауну. Вода в дом не заведена(есть колодец). На втором этаже 2 раздельные спальни. По границе участка магистральный газ. На участке так же есть гостевой домик, сарай, ракушка. Участок ровный, без перепадов, вода не стоит, не затапливает. Соседи проживают круглогодично. Въезд через шлагбаум. Идеальный вариант для тех, кто устал от городской суеты и шума. Под ипотеку не подходит. Один взрослый собственник. Документы готовы к сделке.