Егорьевское ш., 52 км от МКАД
Солнечная Поляна СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 52 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 28.07.2024.
Рейтинг 29/100 · уверенность 65 %
Земля ≈82 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 490 тыс. → дом ≈1,71 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3 млн / целевая ≈2,7 млн / пессимист. ≈2,4 млн → от пессимистичной прибыль −509 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −17 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Конобеево ≈4,2 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8375
Рейтинг 29/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 20 % | 3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 735 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 490 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 710 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 885 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Виноградово СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ашитково с. | 5,3 сот. | 1 200 000 | 226 415 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ашитково с. | 6,7 сот. | 750 000 | 111 940 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ашитково с. | 6,7 сот. | 799 000 | 119 254 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ашитково с. | 7,5 сот. | 1 000 000 | 133 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Гольянов Посад СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ашитково с. | 13 сот. | 2 400 000 | 184 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Нерское СНТ | 6 сот. | 430 000 | 71 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Гольянов Посад СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ашитково с. | 13 сот. | 2 600 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 040 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 462 / 60 416 / 117 587 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 001 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 851 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 701 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 401 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -509 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Солнечная Поляна СНТ | 53,4 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 46 816 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Щельпино д. | 52 м² | 7,5 сот. | 2 000 000 | 38 462 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Конобеево с. | 50 м² | 5,4 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Щельпино д. | 45 м² | 7,7 сот. | 2 050 000 | 45 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Конобеево с. | 48 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Яблонька СНТ | 48,6 м² | 6,1 сот. | 3 650 000 | 75 103 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Виноградово СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 47 619 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Золотово СНТ | 50 м² | 8,3 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Виноградово пос. | 58 м² | 5,5 сот. | 4 250 000 | 73 276 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Алешино сл. | 48,9 м² | 6 сот. | 5 750 000 | 117 587 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.07.2024 | 2 600 000 | история площадки |
| 28.08.2026 | 2 200 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Адрес: Московская обл., Воскресенский р-н, с. Конобеево, снт. "Солнечная поляна". Двухэтажный деревянный (летний), каркасный дом, обшит панелями, площадь 53,3 кв. Метра, постройка 2014 год. Проведено электричество, дом зарегистрирован в реестре. Земля 597кв. М зарегистрирована в реестре. Участок ухожен, на участке колодец (читка и благоустройство в 2022году). Металлический сарай (кунг), хозпосройка (туалет и летний душ. 2021 года постройки). Забор: со стороны улицы металлический профиль, между участками- рабица.