Егорьевское ш., 53 км от МКАД
Алмаз-1 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 45 м², участок 8,4 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,85 млн ₽; цена не менялась с 23.08.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 64 %
Земля ≈62 тыс. ₽/сот. × 8,4 сот. = 525 тыс. → дом ≈1,32 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 25 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,92 млн / целевая ≈1,73 млн / пессимист. ≈1,54 млн → от пессимистичной прибыль −834 тыс. ₽, маржа −54 %, ROI −35 %.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — баллоны; в описании: колодец.
До ст. Анциферово ≈1,7 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8373
Рейтинг 28/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 40 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 525 000 ₽ (8,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 325 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 444 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Экспериментатор СНТ | 3 сот. | 1 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дачи Ветеранов Армии СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Экспериментатор СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Вишенка СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Монтажник 1998 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Энергия-94 СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Березка-2 СНТ | 18 сот. | 700 000 | 38 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Березка-2 СНТ | 6 сот. | 780 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Горняк СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 43 573 / 60 000 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 924 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 828 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 732 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 539 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -833 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Проектировщик СНТ | 45,9 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 43 573 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Союзпромпроект СНТ | 48 м² | 6,5 сот. | 1 900 000 | 39 583 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Энергия-94 СНТ | 41 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 43 902 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Анциферово СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Кристалл СНТ | 50 м² | 7,6 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Звезда СНТ | 52 м² | 9 сот. | 1 300 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Горизонт СНТ | 57,3 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 43 630 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.08.2026 | 1 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ухоженная дача в уютном снт "Алмаз" рядом с д. Чисто-Перхурово. Два крепких дома в прекрасном живописном месте, участок 8,4 сотки. До жд станции "Анциферово" 2 км по асфальтированной дороге, можно дойти пешком, на авто или велосипеде. В пешей доступности продуктовый магазин, 5 мин на машине до строительного магазина. На участке: * два крепких дома для летнего отдыха. * туалет и душевая. * колодец. * центральное водоснабжение. * шикарные лиственные деревья. * яблони, кустарники смородины. * плодородная почва для посадок. Основной дом: * крепкий фундамент из кирпича. * два этажа, на каждом расположены комфортные комнаты. * вся мебель останется новым владельцам. Летний домик: * Организованная кухня. * Газовый баллон для плиты. * Заведенная вода в дом с обогревателем. * комфортная комната для отдыха. Участок огорожен забором, есть ворота и навес для автомобиля. Хорошие соседи и дом председателя по соседству. Цена: 1 850 000Р. Просмотр по предварительной записи.