Новорязанское ш., 64 км от МКАД
Опушкино КП, Раменский гор. округ
Дом 55 м², участок 11 сот., 2025 год.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 20.08.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 63 %
Земля ≈66 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 732 тыс. → дом ≈1,27 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–141 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,87 млн / целевая ≈3,48 млн / пессимист. ≈3,09 млн → от пессимистичной прибыль ≈294 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 10 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Виноградово ≈13,7 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №837
Рейтинг 30/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 21 % | 9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 10 % | 0.6 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 732 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 268 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 055 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Новомайково д. | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Никитское с. | 15 сот. | 1 750 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Никитское с. | 15 сот. | 1 590 000 | 106 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мечта ДНП | 6 сот. | 396 000 | 66 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мечта ДНП | 16,5 сот. | 1 300 000 | 78 788 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новомайково д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новомайково д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мечта ДНП | 10,5 сот. | 860 000 | 81 905 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фиалкино дп | 24 сот. | 2 700 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мечта ДНП | 12,5 сот. | 850 000 | 68 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 818 / 70 048 / 141 149 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 868 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 675 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 481 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 094 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 294 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Костин лес КП | 55 м² | 10 сот. | 1 200 000 | 21 818 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Яблоневая Усадьба СНТ | 55 м² | 7,5 сот. | 2 470 000 | 44 909 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Бубново д. | 55,1 м² | 13,2 сот. | 4 300 000 | 78 040 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Новое Давыдово КП | 54 м² | 6 сот. | 6 990 000 | 129 444 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Степановское с. | 54 м² | 6,3 сот. | 5 100 000 | 94 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Никитское с. | 56,4 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 62 057 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Яблоневая Усадьба СНТ | 57 м² | 10 сот. | 3 300 000 | 57 895 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Яблоневый Сад КП | 56,4 м² | 10 сот. | 3 100 000 | 54 965 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Светлый Берег дп | 53,1 м² | 10,6 сот. | 7 495 000 | 141 149 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Никитские Пруды ТСН | 51,7 м² | 8,3 сот. | 5 700 000 | 110 251 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.08.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом, в теплом контуре 2025 года постройки, требуется отделка. Свет заведен в дом