Егорьевское ш., 95 км от МКАД
Стрела СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 65 м², участок 6 сот., пенобетон.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 13.05.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 54 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 254 тыс. → дом ≈2,25 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 23 тыс.–26 тыс. ₽/м², медиана 23 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,43 млн / целевая ≈1,28 млн / пессимист. ≈1,14 млн → от пессимистичной прибыль −2,18 млн ₽, маржа −191 %, ROI −66 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина, колодец.
До ст. Шатурторф ≈11,3 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈2 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8368
Рейтинг 10/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 26 % | 1.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 28 % | 1.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 344 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 254 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 246 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 554 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Стрела СНТ | 5 сот. | 190 000 | 38 000 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Олимпиец СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Олимпиец СНТ | 10,5 сот. | 650 000 | 61 905 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Радист СНТ | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Халтурино д. | 32 сот. | 1 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Лесная Сказка СНТ | 6 сот. | 110 000 | 18 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Белавино д. | 16 сот. | 710 000 | 44 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Аринино д. | 25 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Белавино д. | 20 сот. | 1 650 000 | 82 500 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Лыщиково д. | 15 сот. | 680 000 | 45 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 443 / 23 443 / 25 586 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 426 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 355 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 283 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 141 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 184 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −191 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −66 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.5 км | 61 м² | 7 сот. | 1 430 000 | 23 443 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 15.3 км | Машиностроитель СНТ | 61 м² | 7 сот. | 1 430 000 | 23 443 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Мещера СНТ | 46,9 м² | 7 сот. | 1 200 000 | 25 586 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.05.2026 | 2 600 000 | история площадки |
| 12.06.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный дом у леса и озера, Орехово-Зуевский район. Этот дом идеально подойдет для круглогодичного проживания, семейного отдыха или организации загородной жизни в гармонии с природой. Локация: Орехово-Зуевский район. Тихая, обжитая улица. Участок напрямую граничит с лесным массивом чистый воздух, приватность и прогулки в любое время года. В пешей доступности живописное озеро, популярное у местных жителей для рыбалки и купания. О доме: ; Этажность: 2 этажа. Планировка: 4 изолированные спальни + просторная гостиная и кухня; Стены: пеноблок (надежность, теплоемкость, долговечность); Фасад: обшит качественным сайдингом (не требует покраски и частого ухода); Внутренняя отделка: дом полноценно утеплен, стены и потолки отделаны натуральной вагонкой (экологично, дышащая атмосфера, уют); Отопление: печное (экономичный, автономный вариант, проверенный временем); Водоснабжение: скважина заведена в дом + отдельный колодец с технической водой на участке; Дополнительно: вместительный сухой погреб для хранения заготовок и инвентаря. Участок и постройки: Ровный, ухоженный участок площадью 6 соток; Хозяйственная постройка для инструментов, дров и техники; Теплица, готовая к использованию; Граница с лесом обеспечивает тишину и отсутствие соседской застройки вплотную. Почему этот дом стоит внимания: Полностью готов к заселению никаких скрытых доработок; Идеальный баланс автономности; Подходит для семьи, удаленной работы, дачного отдыха; Чистая юридическая история, документы готовы к сделке. Дополнительно: Площадь дома: 65 м2; Площадь участка: 6 соток; Год постройки: 2009; Статус земли: Снт. Звоните или пишите. Покажу дом в день обращения. Подготовлю полный пакет документов, помогу с оценкой и сопровождением сделки. Возможна ипотека. Код пользователя: 1245803383. Номер в базе: 12612901.