Егорьевское ш., 38 км от МКАД
Текстильщик-3 СНТ, Раменский гор. округ
Дом 100 м², участок 5 сот., кирпич.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 1,75 млн; первая цена 1,75 млн ₽ от 06.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 83/100 · уверенность 67 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 543 тыс. → дом ≈1,06 млн ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 66 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,43 млн / целевая ≈6,68 млн / пессимист. ≈5,94 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,68 млн ₽, маржа 45 %, ROI 82 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: септик; в описании: колодец.
До ст. Радуга ≈2,3 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8367
Рейтинг 83/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 6 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 57 % | 3.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 84 % | 12.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 108 689 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 543 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 057 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 570 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рассвет СНТ | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Геофизик СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Полет СНТ | 12 сот. | 2 650 000 | 220 833 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Стрела-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Стрела СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Бисерово д. | 7 сот. | 750 000 | 107 143 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Арена СНТ | 16,4 сот. | 1 800 000 | 109 756 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Бисерово д. | 26,5 сот. | 3 000 000 | 113 208 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Бисерово д. | 23 сот. | 3 000 000 | 130 435 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 259 / 71 429 / 129 900 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 427 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 056 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 684 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 942 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 682 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 82 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Ворщиково д. да: «санузел» + «ремонт» | 100 м² | 5,2 сот. | 7 600 000 | 76 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Ворщиково д. да: «санузел» + «ремонт» | 98,1 м² | 5 сот. | 6 500 000 | 66 259 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Ворщиково д. да: «санузел» + «ремонт» | 98,1 м² | 5 сот. | 6 500 000 | 66 259 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Литвиново д. да: «ванная» + «ремонтом» | 100 м² | 5 сот. | 12 490 000 | 124 900 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Литвиново д. да: «санузел» + «теплые полы» | 100 м² | 5 сот. | 12 990 000 | 129 900 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Меткомелино д. да: «санузел» + «отделкой» | 100 м² | 5 сот. | 7 900 000 | 79 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Ворщиково д. да: «санузел» + «ремонт» | 105 м² | 5 сот. | 7 500 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Ворщиково д. да: «санузел» + «ремонт» | 105 м² | 5 сот. | 7 500 000 | 71 429 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Ромашково-2 КП да: «санузел» + «ремонт» | 105 м² | 5 сот. | 7 500 000 | 71 429 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Белоозерский пгт да: «ванная» + «теплый пол» | 110 м² | 5 сот. | 17 600 000 | 160 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 10.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.06.2026 | 1 750 000 | история площадки |
| 25.09.2026 | 1 600 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся 2 кирпичных дома расположенный на участке в Снт. Текстильшик-3. Дома не зарегестрированы. Можно зарегистрировать самостоятельно. Под ипотеку не подходит. В одноэтажном доме можно жить. Двух этажный без внутренний отделки, что открывает возможности для реализации ваших дизайнерских идей. Стены выполнены из кирпича, обеспечивающего долговечность и хорошую теплоизоляцию. В доме три комнаты, окна большие, что создаёт ощущение простора. На территории участка растут деревья и кустарники, есть место для обустройства сада или огорода. Водоснабжение осуществляется через колодец, канализация септик. Санузел находится на улице. До ближайшей железнодорожной станции легко добраться благодаря транспортной доступности. Дом расположен в тихом районе, окружённом природой, что делает его идеальным местом для спокойной жизни.