Егорьевское ш., 41 км от МКАД
Хуторок СНТ, Раменский гор. округ
Дача 40 м², участок 6,5 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 65 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 552 тыс. → дом ≈2,95 млн ₽, 74 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,45 млн / целевая ≈1,3 млн / пессимист. ≈1,16 млн → от пессимистичной прибыль −2,52 млн ₽, маржа −217 %, ROI −69 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: баня.
До ст. Кузяево ≈3,2 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8366
Рейтинг 22/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 552 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 948 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 73 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Ясная Поляна ДНП | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ясная Поляна ДНП | 11,6 сот. | 1 100 000 | 94 828 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хуторок СНТ | 8,5 сот. | 1 100 000 | 129 412 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ясная Поляна ДНП | 6,2 сот. | 1 000 000 | 161 290 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Васильково ДНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Васильково ДНТ | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Васильково ДНТ | 13,6 сот. | 1 358 000 | 99 853 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Васильки ДНП | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Васильково ДНТ | 6,2 сот. | 1 200 000 | 193 548 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Васильки ДНП | 11 сот. | 900 000 | 81 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 750 / 36 816 / 68 750 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 447 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 375 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 302 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 158 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 517 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −217 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −69 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Электроизолятор СНТ | 40 м² | 5,5 сот. | 1 100 000 | 27 500 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Энтузиаст СНТ | 41,1 м² | 8 сот. | 2 600 000 | 63 260 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Гжель СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 25 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Лето СНТ | 40 м² | 8 сот. | 950 000 | 23 750 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Светлана СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 48 750 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Первомайское СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 68 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Сувенир СНТ | 48 м² | 6,4 сот. | 1 549 000 | 32 271 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Центрспецстроевец СНТ | 32,8 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 35 061 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Березки СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 42 222 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Шевлягино СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 38 571 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается садовый дом с земельным участком, двухэтажный, туалет на улице, баня, беседка, теплица, участок ухоженный, в заборе, площадка для машины,