Объект №8363 · дом · снято

Егорьевское ш., 9 км от МКАД
Томилино пгт, Люберцы гор. округ
Дом 55 м², участок 12 сот., 1979 год.
Цена 2,45 млн ₽; цена не менялась с 24.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 6 раз).
Рейтинг 90/100 · уверенность 46 %
Земля рядом ≈777 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 3,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 45 тыс.–572 тыс. ₽/м², медиана 253 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,08 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈14,52 млн / целевая ≈13,07 млн / пессимист. ≈11,62 млн → от пессимистичной прибыль ≈8,44 млн ₽, маржа 73 %, ROI 265 %.
⚠ ROI 265 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены).
Коммуникации: не указаны.
До ст. Томилино ≈0,4 км по прямой; до МКАД 9 км, на машине ≈15 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №8363

Рейтинг 90/100 · уверенность 46 %

Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, коммуникации, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 101 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.

Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.

Оценки по фото и описанию (1-10)

оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном

Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.

Земля и цена дома

Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:

Экономика

Аналоги

выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:

История цены

Объявления (площадки)

События

Описание

Продается дом в пгт Томилино на ул. Карамзина на прекрастом участке правильной пямоугольной формы площадью 12 соток, до станции спокойным шагом можно дойти за 5 минут. Рядом школа и детские сады, супермаркеты. Преобретался в 20010 году, в собственности более пяти лет, полная стоимость в договоре. Звоните. Свободная продажа.