Новорязанское ш., 90 км от МКАД
Химик-3А СТСН, Воскресенск гор. округ
Дом 34,2 м², участок 11 сот., дерево, 2019 год.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 07.09.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 57 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 756 тыс. → дом ≈1,24 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈684 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2 млн / целевая ≈1,8 млн / пессимист. ≈1,6 млн → от пессимистичной прибыль −780 тыс. ₽, маржа −49 %, ROI −33 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Хорлово ≈4 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №836
Рейтинг 15/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 3.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 6.5 |
| участок | 5 | 64 % | 4.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 756 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 244 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 374 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Ильино д. | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шильково д. | 27 сот. | 1 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ильино д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Отрадное СНТ | 18 сот. | 1 150 000 | 63 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ильино д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ильино д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шильково д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 34,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 684 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 57 000 / 75 758 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 005 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 905 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 804 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 604 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -780 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Елкино д. | 35 м² | 10 сот. | 1 999 999 | 57 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Хорлово пгт | 33 м² | 7 сот. | 2 100 000 | 63 636 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 30 м² | 6 сот. | 625 000 | 20 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Солнышко ТСН | 30 м² | 6 сот. | 450 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Восточное СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 63 889 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Отдых СНТ | 33 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 75 758 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Лесок СНТ | 35 м² | 10 сот. | 1 990 000 | 56 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Хорлово ТСН | 30 м² | 6 сот. | 950 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Берендино д. | 33,6 м² | 11,4 сот. | 2 250 000 | 66 964 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Цементник СНТ | 30 м² | 6 сот. | 700 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.09.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
приятный деревянный домик и кухня это отдельный домик будет радовать вас зимой и летом , на участке растет яблоня , слива , малина ежевика и тд. до остановки 2 минуты река расположена через дорогу , магазин в шаговой доступности