Егорьевское ш., 77 км от МКАД
Комсомолец-2 СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 45 м², участок 8,7 сот., каркас.
Цена 800 тыс. ₽, снижали с 1,05 млн; первая цена 1,05 млн ₽ от 22.04.2025.
Рейтинг 37/100 · уверенность 65 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 8,7 сот. = 600 тыс. → дом ≈200 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 26 тыс.–40 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈680 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,48 млн / целевая ≈1,33 млн / пессимист. ≈1,18 млн → от пессимистичной прибыль −296 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: колодец.
До ст. Егорьевск II ≈1,3 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8355
Рейтинг 37/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 43 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 994 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 600 000 ₽ (8,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 200 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 444 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ольха СНТ | 7,7 сот. | 550 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Меланжист-1 СНТ | 7,3 сот. | 1 200 000 | 164 384 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Яблонька СНТ | 6,3 сот. | 1 000 000 | 158 730 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Корниловская д. | 7 сот. | 1 900 000 | 271 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Корниловская д. | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Комсомолец СНТ | 2 сот. | 100 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Корниловская д. | 6,6 сот. | 450 000 | 68 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 5 сот. | 450 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Любава СНТ | 14 сот. | 925 000 | 66 071 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Корниловская д. | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 000 / 30 765 / 39 663 |
| цена объекта | 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 680 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 480 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 406 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 332 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 184 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -296 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Кирпичики СНТ | 45 м² | 4,6 сот. | 1 199 000 | 26 644 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Родина СНТ | 56,3 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 28 419 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Огонек СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Спутник СНТ | 45 м² | 5 сот. | 1 490 000 | 33 111 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Строитель СНТ | 45 м² | 4,5 сот. | 650 000 | 14 444 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Меланжист-1 СНТ | 50 м² | 7,3 сот. | 1 300 000 | 26 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Звезда СНТ | 41,6 м² | 5,8 сот. | 1 650 000 | 39 663 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Ветеран СНТ | 48 м² | 5,9 сот. | 3 000 000 | 62 500 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Лесное-7 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Репка СНТ | 40,5 м² | 7,3 сот. | 1 350 000 | 33 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.04.2025 | 1 050 000 | история площадки |
| 17.06.2025 | 1 000 000 (−50 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Эксклюзивное предложение. В продаже дача в черте города в снт "Комсомолец 2". Участок 8,7 соток. На участке расположен дачный домик каркасно-щитовой 2-х этажный. Вода центральная, также есть колодец, сарай, летний душ. Под материнский капитал не подходит!