Егорьевское ш., 40 км от МКАД
Новое Жирово дп, Раменский гор. округ
Дом 48 м², участок 9,5 сот., брус.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 25.09.2026.
Рейтинг 44/100 · уверенность 52 %
Земля ≈131 тыс. ₽/сот. × 9,5 сот. = 1,24 млн → дом ≈2,16 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 85 тыс.–127 тыс. ₽/м², медиана 120 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,75 млн / целевая ≈5,17 млн / пессимист. ≈4,6 млн → от пессимистичной прибыль ≈746 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Кузяево ≈1,4 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8353
Рейтинг 44/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 39 % | 17.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 16.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 50 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 130 966 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 244 000 ₽ (9,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 156 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 917 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Лимпопо ДНТ | 8,8 сот. | 1 500 000 | 170 455 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новое Жирово-2 дп | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новое Жирово-2 дп | 13,2 сот. | 1 700 000 | 128 788 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лимпопо ДНТ | 10 сот. | 949 000 | 94 900 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лимпопо ДНТ | 6,7 сот. | 1 000 000 | 149 254 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лимпопо ДНТ | 9 сот. | 950 000 | 105 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новое Жирово-2 дп | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жирово д. | 6,9 сот. | 1 000 000 | 144 928 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новое Жирово-2 дп | 7,3 сот. | 1 100 000 | 150 685 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новое Жирово-2 дп | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 84 507 / 120 000 / 126 667 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 745 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 458 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 170 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 596 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 746 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.5 км | Феникс КП да: «санузле» + «мебель» | 45 м² | 10 сот. | 5 700 000 | 126 667 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бахтеево Парк КП да: «санузел» + «мебель» | 49,7 м² | 8,7 сот. | 4 200 000 | 84 507 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Квартал 38Б КП да: «санузле» + «тёплый пол» | 50 м² | 10 сот. | 6 000 000 | 120 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом 48 кв. М., на участке 9 соток. Ровный сухой участок, прямоугольной формы. Продажа от собственника! Участок огорожен с трёх сторон металлопрофилем и имеет ворота с двух сторон (откатные и распашные). При желании участок можно разделить на две части и у каждого будет свой заезд! Дом в процессе отделки! Пол и потолок с утеплением в 150 мм. Стены обшиты имитацией бруса. Окна и входная дверь 70-го профиля и имеет теплосберегающее напыление на стеклах! Процесс возведения дома, от закручивания свай, до внешней отделки весь зафиксирован (фото по запросу). Установлена бытовка размеров 6х2м., для хозинвентаря. Электричество заведено в дом, 15 квт.