Егорьевское ш., 48 км от МКАД
Утро СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 10.08.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 61 %
Земля ≈157 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 940 тыс. → дом ≈1,26 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,91 млн / целевая ≈2,62 млн / пессимист. ≈2,33 млн → от пессимистичной прибыль −539 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Золотово ≈1,5 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8352
Рейтинг 27/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 156 666 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 940 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 260 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Яблонька СНТ | 5 сот. | 1 100 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Яблонька СНТ | 6 сот. | 999 999 | 166 666 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Эхо ТСН | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Виноградово пос. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Виноградово пос. | 15 сот. | 5 600 000 | 373 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Золотово СНТ | 8 сот. | 2 800 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Виноградово пос. | 22 сот. | 6 500 000 | 295 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Алешино сл. | 18 сот. | 1 550 000 | 86 111 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Виноградово пос. | 15 сот. | 5 600 000 | 373 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Виноградово пос. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 167 / 56 892 / 63 333 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 914 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 768 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 623 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 331 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -539 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Новое Фаустово ДНТ | 54,7 м² | 7,5 сот. | 3 000 000 | 54 845 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Москва Река КП | 48 м² | 6,6 сот. | 2 950 000 | 61 458 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лазурное СНТ | 60 м² | 6,5 сот. | 3 800 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Цибино д. | 50 м² | 6 сот. | 5 400 000 | 108 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Луч СНТ | 53,3 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 56 285 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Текстильщик-3 СНТ | 50 м² | 5 сот. | 2 900 000 | 58 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Нерское СНТ | 60,8 м² | 5,9 сот. | 2 500 000 | 41 118 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Юбилейный СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 57 500 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Юбилейный СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 25 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Первомайское СНТ | 60 м² | 6,2 сот. | 2 050 000 | 34 167 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам уютную летнюю дачу с мансардой и верандой в Снт "Утро", д. Золотово. Участок освоен, грядки плодовые деревья: яблони, черноплодная рябина, крыжовник, дополнительныепостройки: теплица, санузел, летний душ, колодец(4 кольца). Снт охраняется, въезд -пульт. Через дорогу купальное озеро Голубое, живописный лес: грибы, ягоды. До жд. Ст. Золотово 15 минут пешком. До Москвы 1 час на электричке, Новорязанское шоссе. Дом оформлен как жилой, можно прописаться, межевание у участка есть.1 взрослый собственник. Остались вопросы, звоните!