Егорьевское ш., 80 км от МКАД
Сурово д., Егорьевск гор. округ
Дача 108 м², участок 7,5 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 1,98 млн; первая цена 1,98 млн ₽ от 14.07.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 55 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 609 тыс. → дом ≈1,09 млн ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 12 тыс.–42 тыс. ₽/м², медиана 17 тыс.
Ремонт ≈2,06 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,52 млн / целевая ≈1,36 млн / пессимист. ≈1,21 млн → от пессимистичной прибыль −2,29 млн ₽, маржа −189 %, ROI −65 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; отопление — есть; в описании: скважина.
До ст. Егорьевск I ≈4,8 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8350
Рейтинг 32/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 166 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 94 % | 5.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.8 |
| участок | 5 | 32 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 85 % | 12.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 609 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 091 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 102 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Сурово д. | 5 сот. | 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сурово д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сурово д. | 6 сот. | 205 700 | 34 283 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сурово д. | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сурово д. | 14,5 сот. | 1 550 000 | 106 897 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Селиваниха д. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сурово д. | 7 сот. | 750 000 | 107 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сурово д. | 8,3 сот. | 272 600 | 32 843 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Селиваниха д. | 7,8 сот. | 1 400 000 | 179 487 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Селиваниха д. | 9,5 сот. | 1 200 000 | 126 316 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 108 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 747 / 17 327 / 42 169 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 517 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 441 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 365 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 214 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 291 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −189 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −65 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | 83 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 42 169 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.4 км | Хорлово пгт | 97,9 м² | 9,4 сот. | 1 150 000 | 11 747 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | Вишенка СНТ | 80,8 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 17 327 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.07.2026 | 1 980 000 | история площадки |
| 08.08.2026 | 1 940 000 (−40 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 1 700 000 (−240 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внимание Цена ДО 28 сентября! Читайте Внимательно Описание Дом Нельзя Зарегистрировать Как Жилрй Прописку Тоже Нельзя Сделать Категория Земли СХ3 Если Покупать ТО Только Так Продается дом в хорошем месте в 2 км от города деревне сурово удобное расположение в 100 м от дороги дом построен в 2025 году каркасный 12х9. В доме есть отопление электрическое также есть дровяной котёл есть скважина есть отопление есть ванная участок ровный рядом хорошая инфраструктура школа детский садик Пятёрочка продуктовый магазин ozon Wildberries магазин находится от дома 5 минут пешком так же через дорогу в 200 м есть озеро где можно ловить рыбу и жарить шашлыки на участке стоит недостроенная беседка которая продается отдельно также рассмотрю вариант рассрочки. За такие деньги сейчас дачу не купить продаю срочно. Категория земли СХ3 участок можно оформить без проблем, но нельзя зарегистрировать дом дом готов к проживанию вы можете приобрести дом и на летний и на зимний период дом полностью тёплый утепление 150 мм и потолок и стены и полы. Звоните приезжайте смотрите реальным покупателям хороший торг, так же рассматриваю вариант обмена на авто с вашей доплатой либо в такую стоимость.