Новорязанское ш., 65 км от МКАД
Центр СНТ, Раменский гор. округ
Дом 63,9 м², участок 15 сот., дерево, 2018 год.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 70 %
Земля ≈54 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 812 тыс. → дом ≈1,19 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–51 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,79 млн / целевая ≈2,51 млн / пессимист. ≈2,23 млн → от пессимистичной прибыль −550 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: септик (по описанию).
До ст. Лесные Дары ≈14,4 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №835
Рейтинг 26/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 5 % | 0.3 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 54 130 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 812 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 188 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 592 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Центр СНТ | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Семеновское с. | 30 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Семеновское с. | 20 сот. | 1 289 500 | 64 475 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Денисьево д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Энергия СНТ | 8 сот. | 615 000 | 76 875 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Аргуново д. | 23 сот. | 1 200 000 | 52 174 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Аргуново д. | 11 сот. | 450 000 | 40 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Энергия СНТ | 18 сот. | 1 100 000 | 61 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Аргуново д. | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Юсупово с. | 7 сот. | 420 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 078 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 868 / 41 935 / 51 429 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 785 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 646 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 506 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 228 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -550 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Вишневый Сад СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Натальино д. | 66 м² | 8 сот. | 2 999 999 | 45 455 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Венера-Натальино-7/2 СНТ | 62 м² | 8 сот. | 2 600 000 | 41 935 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Энергия СНТ | 70 м² | 12 сот. | 3 600 000 | 51 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Маяк СНТ | 68,9 м² | 12,3 сот. | 1 300 000 | 18 868 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Марьинка с. | 60 м² | 12 сот. | 2 900 000 | 48 333 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Рассвет-Натальино СНТ | 70 м² | 8,2 сот. | 1 950 000 | 27 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Першино ТСН | 66,3 м² | 9 сот. | 5 500 000 | 82 956 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Заречье дп | 60 м² | 11 сот. | 1 800 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Марьинка с. | 70 м² | 12 сот. | 2 999 000 | 42 843 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом 63,9 кв м с участком 15 соток. на первом этаже две комнаты и кухня и печь, на втором комната и кладовая. Имеется душевая кабина и септик. На участке есть небольшое помещение для хранения. Территория закрытая. СНТ с ежегодными взносами. Рядом лес, небольшая река, поля.