Егорьевское ш., 99 км от МКАД
Подрядниково д., Егорьевск гор. округ
Дом 58,6 м², участок 28,6 сот., бревно.
Цена 650 тыс. ₽, снижали с 800 тыс.; первая цена 800 тыс. ₽ от 25.07.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 61 %
Земля рядом ≈27 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 12 тыс.–49 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈1,17 млн, покупка после торга ≈552 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,83 млн / целевая ≈1,64 млн / пессимист. ≈1,46 млн → от пессимистичной прибыль −264 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
Коммуникации: водопровод по границе; свет — есть; в описании: газ.
До ст. Малеиха ≈19,3 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈2 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8348
Рейтинг 18/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 27 413 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 784 000 ₽ (28,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Подрядниково д. | 28 сот. | 800 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Подрядниково д. | 11 сот. | 400 000 | 36 364 | в продаже 17.05.2022 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Подрядниково д. | 16,7 сот. | 1 000 000 | 59 880 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Зеленый Огонек СНТ | 9 сот. | 320 000 | 35 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Зеленый Огонек СНТ | 7,4 сот. | 200 000 | 27 027 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Зеленый Огонек СНТ | 20 сот. | 990 000 | 49 500 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Астанино д. | 16 сот. | 400 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Иншаково д. | 20 сот. | 900 000 | 45 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Авиатор-3 СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Иншаково д. | 12 сот. | 300 000 | 25 000 | в продаже 06.10.2020 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 172 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 136 / 32 430 / 49 057 |
| цена объекта | 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 552 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 826 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 735 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 643 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 461 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -263 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Подрядниково д. | 53 м² | 30 сот. | 2 200 000 | 41 509 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Подрядниково д. | 53 м² | 30 сот. | 2 600 000 | 49 057 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Рахманово д. | 57,2 м² | 39 сот. | 1 590 000 | 27 797 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Рахманово д. | 55 м² | 22 сот. | 4 200 000 | 76 364 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Крехтино д. | 54 м² | 15 сот. | 1 000 000 | 18 519 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Рахманово д. | 46 м² | 25 сот. | 3 900 000 | 84 783 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Подрядниково д. | 41,2 м² | 30 сот. | 500 000 | 12 136 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Юрцово д. | 56 м² | 30 сот. | 1 950 000 | 34 821 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Рахманово д. | 44 м² | 15 сот. | 1 500 000 | 34 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Починки с. | 65 м² | 24 сот. | 2 000 000 | 30 769 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 799 999 | история площадки |
| 10.09.2026 | 650 000 (−149 999) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 139216209 Срочная Продажа! Подходит под прописку. Не Подходит Под Материнский Капитал И Ипотеку! Инфраструктура: Продаётся земельный участок с деревянным домом в деревне Подрядниково (Московской области). Участок большой, 29 соток. Земля плодородная, требует ухода. Газ и вода по границе участка, электричество подведено к дому. Продуктовый магазин и Фап через дорогу. Транспортная Доступность: Подъезд круглогодичный с Егорьевского шоссе. В пешей доступности автобусная остановка. Автобусы ходят до г. Егорьевск. Позвоните мне прямо сейчас и я организую показ в удобное для Вас время!