Егорьевское ш., 37 км от МКАД
Звездочка СНТ, Раменский гор. округ
Дача 88 м², участок 6,2 сот., брус.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 12.06.2026.
Рейтинг 60/100 · уверенность 57 %
Земля ≈136 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 844 тыс. → дом ≈1,91 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 38 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈1,56 млн, покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,14 млн / целевая ≈5,53 млн / пессимист. ≈4,91 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,02 млн ₽, маржа 21 %, ROI 26 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; в описании: баня, колодец.
До ст. Радуга ≈5,9 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8346
Рейтинг 60/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 111 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 52 % | 22.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 70 % | 4.3 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 7.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 136 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 844 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 906 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 659 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Радужный дп | 17 сот. | 1 950 000 | 114 706 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Радужный дп | 14 сот. | 2 150 000 | 153 571 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Радужный дп | 13,5 сот. | 1 790 000 | 132 593 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Звездочка СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Радужный дп | 32 сот. | 5 999 999 | 187 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Радужный дп | 23,2 сот. | 3 400 000 | 146 552 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Радужный дп | 11,5 сот. | 1 500 000 | 130 435 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Радужный дп | 12,6 сот. | 2 100 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Пласкинино д. | 5,7 сот. | 1 100 000 | 192 982 | снят (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Пласкинино д. | 12,6 сот. | 2 100 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 88 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 75 472 / 110 000 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 143 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 836 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 529 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 914 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 016 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.5 км | Трошково Светлое КП да: «санузел» + «мебелизированный» | 90 м² | 6 сот. | 9 900 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Бротекс СНТ да: «санузел» + «теплый пол» | 79,5 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 75 472 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Автомобилист СНТ да: «ванная» + «мебелированная» | 80 м² | 6,1 сот. | 3 000 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 28.08.2026 | 2 750 000 (−850 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 750 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная баня с земельным участком в живописном месте ближнего Подмосковья, по адресу: Московская обл., Раменский район, д. Пласкинино, Снт "Звездочка". Баня 2-х этажная, 2011 г. П., из бруса, обшита блок хаусом, утепленная, стоит на капитальном блочно-ленточном фундаменте, крыша бани финская металлочерепица. В бане разведено электричество, так же подведен водопровод ( из колодца). Площадь бани 84 кв. М. ( с учетом открытой веранды 89 кв. М.), на первом этаже бани расположены: кухня-гостинная 16,8 кв. М., просторный холл 14,2 кв. М., баня (парилка) 5,5 кв. М. С душевой комнатой 5,5 кв. М. На втором этаже две изолированные спальни ( 13,7 кв. М и 7,2 кв. М.) и одна проходная комната 15 кв. М. Участок, ровный, прямоугольной формы, 6,17 соток. На участке колодец, плодовые деревья и кустарники, мангальная зона. Снт расположено в окружении соснового леса, около дома протекает река Гогежа. Хорошая транспортная доступность, рядом Цкад, Новорязанское шоссе 53 км от Мкад, Егорьевское шоссе 42 км. От Мкад. Возле въезда в Снт остановка автобуса до ж/с Бронницы (5 км). Недалеко от Снт в 5 мин. Езды на автомобиле расположено озеро с песчаным пляжем, в 15 мин. Езды на автомобиле расположены два озера Голубое и Белое.