Егорьевское ш., 78 км от МКАД
Егорьевск г., Егорьевск гор. округ
Дача 38 м², участок 6,8 сот., каркас.
Цена 1,48 млн ₽; цена не менялась с 17.04.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 63 %
Земля ≈194 тыс. ₽/сот. × 6,8 сот. = 1,32 млн → дом ≈162 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 19 тыс.–40 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈1,26 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,17 млн / целевая ≈1,06 млн / пессимист. ≈938 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,08 млн ₽, маржа −115 %, ROI −54 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: колодец.
До ст. Егорьевск I ≈2,7 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8342
Рейтинг 15/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 6.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.8 |
| участок | 5 | 25 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 193 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 318 000 ₽ (6,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 162 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 263 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Нечаевский СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 8 сот. | 2 150 000 | 268 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Солнечное СНТ | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 8 сот. | 3 800 000 | 475 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 7,5 сот. | 3 600 000 | 480 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 13,3 сот. | 3 350 000 | 251 880 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 444 / 28 390 / 39 663 |
| цена объекта | 1 480 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 258 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 173 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 114 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 056 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 938 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 080 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −115 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Кирпичики СНТ | 45 м² | 4,6 сот. | 1 199 000 | 26 644 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Репка СНТ | 37,3 м² | 4 сот. | 735 000 | 19 705 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Меланжист-2 СНТ | 36,5 м² | 5,1 сот. | 1 100 000 | 30 137 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Репка СНТ | 40 м² | 3,9 сот. | 885 000 | 22 125 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Репка СНТ | 40,5 м² | 7,3 сот. | 1 350 000 | 33 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Звезда СНТ | 41,6 м² | 5,8 сот. | 1 650 000 | 39 663 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Взлет-2 СНТ | 36 м² | 5 сот. | 700 000 | 19 444 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Яблонька-2 СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 38 571 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Семья СНТ | 38 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 39 474 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Белая Береза СНТ | 40 м² | 4,5 сот. | 850 000 | 21 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.04.2026 | 1 480 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 480 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 134641730 Продаётся дача в черте города снт " Росинка 4 " район мед складов, ул. Высоцкого, участок правильной формы прямоугольный 6.8 соток земли, дом дачный двухэтажный, каркасно щитовой, свет подключён, имеется колодец для полива, туалет на улице. Межевание есть, один собственник по документам, прямая продажа.