Егорьевское ш., 89 км от МКАД
Радуга СНТ, Егорьевск гор. округ
Дом 52,4 м², участок 6,5 сот., кирпич.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 01.09.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 57 %
Земля ≈34 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 222 тыс. → дом ≈1,08 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 23 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈848 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,46 млн / целевая ≈1,31 млн / пессимист. ≈1,17 млн → от пессимистичной прибыль −784 тыс. ₽, маржа −67 %, ROI −40 %.
Коммуникации: газ — баллоны; отопление — печь; в описании: скважина.
До ст. Запутная ≈8,3 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈2 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8338
Рейтинг 24/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 87 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 89 % | 5.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.1 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 34 086 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 222 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 078 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 573 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Старовасилево д. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Старовасилево д. | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Старовасилево д. | 24 сот. | 900 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Василек-2 СНТ | 7 сот. | 200 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Денисиха д. | 10 сот. | 349 920 | 34 992 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Денисиха д. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Денисиха д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Денисиха д. | 20 сот. | 900 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Лесково СНТ | 7,4 сот. | 250 000 | 33 784 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Иванцево д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 848 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 000 / 31 111 / 63 000 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 461 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 388 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 315 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 169 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -784 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −67 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.3 км | Микрон СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 23 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Строитель-2 СНТ | 50 м² | 9,3 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Росинка СНТ | 50 м² | 5,8 сот. | 3 150 000 | 63 000 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | Дружба СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 31 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Рудне-Никитское д. | 67 м² | 8,6 сот. | 2 950 000 | 44 030 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.09.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 10.09.2026 | 1 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся садовый дом в Снт Радуга. Дом 2х этажный. На первом этаже при входе в дом веранда с кухней. В доме на первом этаже свободное пространство, гостиная и зона отдыха. На втором этаже отдельная спальня и холл. Свет однофазный. На участке скважина. В доме есть печь, дополнительно для готовки газовые баллоны. В шаговой доступности есть 2 пруда. Продуктовый магазин 15 минут транспортом.