Егорьевское ш., 89 км от МКАД
Юрьево д., Егорьевск гор. округ
Коттедж 53 м², участок 16 сот., брус.
Цена 2,65 млн ₽; цена не менялась с 20.07.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 55 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 647 тыс. → дом ≈2 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 34 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,83 млн / целевая ≈1,65 млн / пессимист. ≈1,46 млн → от пессимистичной прибыль −1,75 млн ₽, маржа −119 %, ROI −54 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть.
До ст. Егорьевск I ≈12,3 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 58 мин без пробок.
Площадки: Afy · объявление · страница объекта №8336
Рейтинг 14/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 204 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 21 % | 1.3 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 6 % | 0.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 647 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 003 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 792 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Юрьево д. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березка-6 СНТ | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Барсуки д. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ивушка СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Барсуки д. | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Барсуки д. | 13 сот. | 600 000 | 46 154 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Барсуки д. | 7,1 сот. | 450 000 | 63 380 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Барсуки д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Чигарово д. | 13 сот. | 850 000 | 65 385 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Чигарово д. | 11,3 сот. | 600 000 | 53 097 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 000 / 41 250 / 86 667 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 830 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 738 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 647 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 464 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 748 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −119 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.2 км | Полбино д. | 50 м² | 18 сот. | 1 700 000 | 34 000 | в продаже 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | 60 м² | 8 сот. | 5 200 000 | 86 667 | в продаже 21.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.8 км | 40 м² | 10 сот. | 1 650 000 | 41 250 | в продаже 18.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.07.2026 | 2 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Afy | 2 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю новый дом в Московской области в Егорьевском районе деревня Юрьево. Общая площадь дома 53м,брус,земельный участок 15.5 соток, в берёзовом лесу. Озеро с рыбой в шаговой доступности. Документы готовы, никто не прописан. AFY-506740702