Егорьевское ш., 74 км от МКАД · земля с домом
Селиваниха д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 36 м², участок 15 сот.
Дом по описанию: «· на участке зарегистрированный дом 36 кв. М под снос (подходит под прописку).»
Цена 750 тыс. ₽; цена не менялась с 24.09.2026.
Рейтинг 47/100 · уверенность 59 %
Земля рядом ≈114 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈638 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,11 млн / целевая ≈1,9 млн / пессимист. ≈1,69 млн → от пессимистичной прибыль ≈332 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Авсюнино ≈2,1 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8333
Рейтинг 47/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 49 % | 24.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 7.1 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 114 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 716 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Селиваниха д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Селиваниха д. | 21 сот. | 1 200 000 | 57 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дорохово д. | 10 сот. | 1 499 999 | 150 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дорохово д. | 30 сот. | 5 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дорохово д. | 11 сот. | 1 750 000 | 159 091 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дорохово д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Старое Титово д. | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Старое Титово д. | 3,3 сот. | 2 000 000 | 606 061 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Старое Титово д. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Старое Титово д. | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 242 / 53 846 / 78 652 |
| цена объекта | 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 637 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 113 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 007 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 902 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 690 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 332 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Селиваниха д. | 36 м² | 11 сот. | 5 450 000 | 151 389 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Беливо пос. | 36,6 м² | 11 сот. | 2 550 000 | 69 672 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Дзержинец СНТ | 35,6 м² | 12 сот. | 2 800 000 | 78 652 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Авсюнино д. | 34 м² | 9 сот. | 1 600 000 | 47 059 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Лужки СНТ | 39 м² | 12 сот. | 2 100 000 | 53 846 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Надежда СНТ | 40 м² | 12 сот. | 1 950 000 | 48 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Авсюнино пос. | 40 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Дубок-2 СНТ | 33 м² | 9 сот. | 800 000 | 24 242 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Петрушино д. | 33,6 м² | 16,5 сот. | 1 800 000 | 53 571 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Тереньково д. | 35 м² | 17,5 сот. | 2 490 000 | 71 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.09.2026 | 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 750 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже земельный участок в д. Селиваниха, Орехово-Зуевский р-он. ID: 79921749. Агент: Колобова Снежана. Характеристика объекта: · кадастровый номер: 50:24:0060803:23. · площадь участка 15 соток. · назначение: Лпх. · свет, газ по границе участка. · удобный, асфальтированный подъезд. · на участке зарегистрированный дом 36 кв. М под снос (подходит под прописку). Инфраструктура: · До п. Авсюнино на автомобиле 3 мин, пешком 20 мин (Казанское направление, ж/д ст. Авсюнино). · 2 детских сада. · школа. · облагороженный парк. · ДК "Надежда". · СЦ "Дина". · сетевые магазины(Магнит, Дикси, Пятерочка, КБ). · пункты выдачи(Ozon, Wildberries, Яндекс Маркет). · детская поликлиника. · взрослая поликлиника. · аптека. Юридическая часть: · без долгов и обременений. · один взрослый собственник. · в собственности более 10 лет. Вот что мы делаем, чтобы вы могли просто наслаждаться покупкой: · Полная юридическая проверка объекта. · Подбор надежного подрядчика. · Юридически чистое сопровождение сделки. · Подготовка полного комплекта документов. · Титульное страхование. Наша цель чтобы вы получили ключи от недвижимости, будучи уверенными в завтрашнем дне!