Егорьевское ш., 63 км от МКАД
Нерское СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 40 м², участок 12 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 57 %
Земля ≈177 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 2,12 млн → дом ≈378 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 40 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,93 млн / целевая ≈1,74 млн / пессимист. ≈1,54 млн → от пессимистичной прибыль −1,38 млн ₽, маржа −90 %, ROI −47 %.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Давыдово ≈2,8 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8332
Рейтинг 33/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 87 % | 12.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 176 818 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 2 122 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 378 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 450 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Нерское СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Меланжист СНТ | 5,5 сот. | 1 350 000 | 245 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Меланжист СНТ | 5,5 сот. | 1 250 000 | 227 273 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 10 сот. | 4 250 000 | 425 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 6,5 сот. | 4 100 000 | 630 769 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 12 сот. | 7 500 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 7 сот. | 1 950 000 | 278 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 9 сот. | 5 680 000 | 631 111 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | Заволенье д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 45 000 / 72 500 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 929 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 833 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 736 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 543 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 382 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −90 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Нерское СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 45 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Восток СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 72 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Барское д. | 36 м² | 16 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Анциферово СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Энергия-94 СНТ | 41 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 43 902 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Мичуринец СНТ | 36 м² | 6,9 сот. | 700 000 | 19 444 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача с домом в Снт "Нерское" отличный вариант для отдыха и постоянного проживания! Расположение: рядом с г. Куровское. Удобно добираться: * на электричке с ж/д станции "Куровское" Казанского направления (от станции "Выхино" 1 ч 20 мин); * на автобусе автобусная остановка прямо при выезде из Снт, до города 5 минут езды. Участок: 12 соток, угловой, соседи только с двух сторон больше приватности и пространства для ваших идей! Дом готов к комфортному проживанию, проведены все основные коммуникации: * вода в доме; * отопление батареи от электрического нагревателя; * стабильное электроснабжение (без перебоев); * на участке колодец; * уличный туалет. Планировка дома: * 1й этаж: 2 комнаты, оборудованная кухня; * 2й этаж: уютная комната для отдыха. Вся необходимая инфраструктура в шаговой доступности: * сетевые магазины; * аптеки, больница; * магазины одежды и обуви; * Мфц и другие государственные организации; * пункты выдачи заказов. При необходимости можно воспользоваться услугами местного такси. Возможна покупка в ипотеку. Цена: 2 500 000Р. Звоните или пишите с радостью отвечу на все вопросы и организую показ!