Егорьевское ш., 87 км от МКАД
Зиреево д., Егорьевск гор. округ
Дача 72 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 56 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 304 тыс. → дом ≈2,2 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 27 тыс.–51 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,24 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,44 млн / целевая ≈2,19 млн / пессимист. ≈1,95 млн → от пессимистичной прибыль −1,42 млн ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
Коммуникации: в описании: баня, скважина.
До ст. Егорьевск I ≈12 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈2 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8318
Рейтинг 11/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 3.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 23 % | 1.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 27 % | 4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 595 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 304 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 196 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Яковлево д. | 7,5 сот. | 700 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Яковлево д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Яковлево д. | 11 сот. | 550 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Яковлево д. | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Яковлево д. | 38 сот. | 1 800 000 | 47 368 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Яковлево д. | 35 сот. | 1 833 333 | 52 381 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Яковлево д. | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Яковлево д. | 13,1 сот. | 790 000 | 60 305 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Яковлево д. | 19 сот. | 700 000 | 36 842 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Яковлево д. | 15 сот. | 1 350 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 786 / 35 484 / 51 087 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 435 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 313 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 192 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 948 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 417 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Весна СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 050 000 | 50 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | ВИМ СНТ | 73 м² | 7,6 сот. | 2 500 000 | 34 247 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Великий Край СНТ | 92 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 51 087 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Репка СНТ | 62 м² | 9 сот. | 2 200 000 | 35 484 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Химик-2 СНТ | 56 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 26 786 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам кирпичный дом с земельным участком 6 соток в Снт Весна. Размер дома 72 кв. М. Два этажа. 1-й этаж две изолированные комнаты, кухня, терраса. 2-й этаж две изолированные комнаты. Коммуникации: свет, вода( скважина), канализация ( кольца). Отопление дома печное. На участке имеется баня( сауна), душ с бойлером, туалет отдельное здание, хоз. Блок, гараж, летняя кухня, На участке много плодово-ягодных насаждений, цветы. Снт огорожено, въезд шлагбаум, подъезд круглогодичный, охраняемая территория. Дороги зимой чистят.