Егорьевское ш., 94 км от МКАД
Росинка СНТ, Красногорск гор. округ
Дом 38 м², участок 6,8 сот., каркас.
Цена 1,25 млн ₽, снижали с 1,48 млн; первая цена 1,48 млн ₽ от 17.04.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 58 %
Земля ≈194 тыс. ₽/сот. × 6,8 сот. = 1,32 млн → дом −68 тыс. ₽, −2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈1,06 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,97 млн / целевая ≈1,77 млн / пессимист. ≈1,57 млн → от пессимистичной прибыль −248 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: колодец.
До ст. Егорьевск I ≈2,7 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 51 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №8310
Рейтинг 18/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.8 |
| участок | 5 | 25 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 193 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 318 000 ₽ (6,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −68 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −1 789 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Нечаевский СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 8 сот. | 2 150 000 | 268 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Солнечное СНТ | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 8 сот. | 3 800 000 | 475 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 7,5 сот. | 3 600 000 | 480 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 13,3 сот. | 3 350 000 | 251 880 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 50 000 / 96 250 |
| цена объекта | 1 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 062 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 968 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 870 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 771 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 574 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -248 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Разлив СНТ | 38 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Разлив СНТ | 39,1 м² | 4,2 сот. | 2 850 000 | 72 890 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Спутник СНТ | 38,7 м² | 5 сот. | 1 190 000 | 30 749 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Росинка СНТ | 40 м² | 5,8 сот. | 1 999 999 | 50 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Бережки д. | 37,8 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | 39,5 м² | 5,2 сот. | 3 500 000 | 88 608 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | 36 м² | 5 сот. | 1 950 000 | 54 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.4 км | Строитель СНТ | 40 м² | 6 сот. | 800 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Строитель СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Мелиоратор СНТ | 40 м² | 3,5 сот. | 3 850 000 | 96 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.04.2026 | 1 480 000 | история площадки |
| 01.10.2026 | 1 250 000 (−230 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 250 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 134641730 Продаётся дача в черте города снт " Росинка 4 " район мед складов ,ул.Высоцкого , участок правильной формы прямоугольный 6.8 соток земли , дом дачный двухэтажный ,каркасно щитовой , свет подключён, имеется колодец для полива , туалет на улице . Межевание есть ,один собственник по документам ,прямая продажа.