Егорьевское ш., 41 км от МКАД
Энтузиаст СНТ, Раменский гор. округ
Дом 75 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,65 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 25.10.2025.
Рейтинг 60/100 · уверенность 67 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 717 тыс. → дом ≈1,93 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 61 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,96 млн / целевая ≈5,36 млн / пессимист. ≈4,77 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,11 млн ₽, маржа 23 %, ROI 31 %.
Коммуникации: отопление — есть; свет — есть; в описании: печь.
До ст. Кузяево ≈0,3 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Winner · объявление · страница объекта №8305
Рейтинг 60/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 61 % | 26 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 68 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 5.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 119 490 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 717 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 933 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 773 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Вишенка СНТ | 11,8 сот. | 2 007 700 | 170 144 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вишенка СНТ | 6,3 сот. | 1 077 800 | 171 079 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Электрик СНТ | 7,6 сот. | 5 000 000 | 657 895 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вороново д. | 5,7 сот. | 634 900 | 111 386 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вороново д. | 5,6 сот. | 571 900 | 102 125 | снят (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вороново д. | 5,8 сот. | 598 790 | 103 240 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вороново д. | 3,3 сот. | 7 937 600 | 2 405 333 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Подснежник СНТ | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вороново д. | 6,5 сот. | 1 105 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кузяево СНТ | 10 сот. | 1 438 000 | 143 800 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 61 429 / 83 227 / 94 067 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 958 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 660 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 362 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 766 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 113 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 31 % |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Виола СНТ да: «ванные» + «ремонтом» | 70 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 61 429 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Трошково Светлое КП да: «ванной» + «отделка» | 78,1 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 83 227 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Гжель ТСН да: «санузел» + «заезжай и живи» | 68 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 61 765 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Гжельские Дворики ДНТ да: «душевая кабина» + «теплый пол» | 69,1 м² | 5,4 сот. | 5 800 000 | 83 936 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Гжель-1 КП да: «с/у» + «теплый пол» | 69,1 м² | 5,7 сот. | 6 500 000 | 94 067 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.10.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 01.11.2025 | 2 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 05.03.2026 | 2 950 000 (+250 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 2 650 000 (−300 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 2 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 06.09.2026 | 2 650 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Winner | 2 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 143543079 Внесен аванс до 15 октября. Раменский район, д. Кузяево, СНТ Дружба. Крепкий двухэтажный брусовой дом общей площадью 75 кв.м. Современная планировка: 1-ый этаж: гостиная с камином, две спальни, кухня и холл; 2-ой этаж: просторный холл и одна спальня. Земельный участок 6 соток, правильной формы, огорожен и ухожен, декоративные растения и фруктовый сад. Хозяйственное строение с летней кухней, местом для хранения садового инвентаря, с/у и душем. Красивое, тихое и благоустроенное садовое товарищество в окружении грибных лесов, в пяти минутах от ж/д станции Кузяево. Охраняемая территория, свой пруд, детская и спортивные площадки, сезонный продуктовый магазин. Рай для дачников. Подходит под ипотеку.