Егорьевское ш., 63 км от МКАД
Меланжист СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 51 %
Земля ≈177 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,06 млн → дом ≈1,54 млн ₽, 51 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,19 млн / целевая ≈1,07 млн / пессимист. ≈954 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,86 млн ₽, маржа −195 %, ROI −66 %.
Коммуникации: газ — баллоны; в описании: колодец.
До ст. Давыдово ≈2,8 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8302
Рейтинг 21/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 116 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 11.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 6.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 176 818 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 061 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 539 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 300 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Меланжист СНТ | 5,5 сот. | 1 250 000 | 227 273 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Меланжист СНТ | 5,5 сот. | 1 350 000 | 245 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 10 сот. | 4 250 000 | 425 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | 6,5 сот. | 4 100 000 | 630 769 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | 12 сот. | 7 500 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | 7 сот. | 1 950 000 | 278 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.6 км | Новое д. | 10 сот. | 3 300 000 | 330 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Заволенье д. | 15 сот. | 1 850 000 | 123 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Заволенье д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 667 / 40 000 / 100 000 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 192 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 132 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 073 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 954 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 856 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −195 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −66 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Нерский СНТ | 30 м² | 5,6 сот. | 2 100 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Мир СНТ | 30 м² | 5 сот. | 2 150 000 | 71 667 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | 30 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | Рассвет СНТ | 30 м² | 6 сот. | 650 000 | 21 667 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Дубок-2 СНТ | 30 м² | 7 сот. | 800 000 | 26 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Заря СНТ | 30 м² | 6 сот. | 800 000 | 26 667 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Восток СНТ | 32 м² | 6,3 сот. | 2 530 000 | 79 062 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Монтажник-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | 30 м² | 6 сот. | 750 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 11.1 км | Дружба СТ | 30 м² | 6,9 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается не дача, а целые воспоминания и история. Маленький аккуратный вагончик с пристроенной крытой верандой/беседкой. Дом: прихожая, раковина, печка буржуйка с новыми трубами и навесным. Комната: спальное место, телевизор, шкаф-полка, холодильник. Уборная: душевая кабина, раковина, туалет, нагреватель для воды проточный. Участок 6 соток. Высокий. Поднимали 20-30 камазами песка. 2 колодца. 1 техническая вода. 2 колодец чистая вода для посуды, душа, стиральной машины. Огромная беседка на большую компанию, со встроенным мангалом и мощной вытяжкой, в беседке никогда не бывает дыма. Там же газовый баллон и газовая плита, стиральная машина. 2 парковочных места. Полно места для застройки/перестройки. Есть огромный вольер для собаки. На данный момент голубятня (3 постройки), снесем, сожжем при необходимости. Есть подсобное помещение с инструментами и тд. Два парковочных места на территории. Насосная станция остается. Главный плюс: навес. Дождь, снег, все мимо вас. Меньше чистить зимой. Летом можно не смотря на дождь сидеть на улице и пить чай. Быстрая Сделка. Альтернативная (ждут другие собственники).