Егорьевское ш., 53 км от МКАД
Данилово д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 52 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,4 млн ₽, поднимали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 17.07.2024.
Рейтинг 17/100 · уверенность 54 %
Земля ≈55 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 330 тыс. → дом ≈3,07 млн ₽, 59 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 52 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,53 млн / целевая ≈3,17 млн / пессимист. ≈2,82 млн → от пессимистичной прибыль −1,11 млн ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Назарьево ≈9,6 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8300
Рейтинг 17/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 2.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 330 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 070 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 59 038 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Данилово д. | 10 сот. | 410 000 | 41 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Данилово д. | 20 сот. | 1 100 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Данилово д. | 20 сот. | 650 000 | 32 500 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Данилово д. | 11 сот. | 950 000 | 86 364 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Данилово д. | 20 сот. | 1 100 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ново-Загарье д. | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Митино д. | 18,4 сот. | 3 661 000 | 198 967 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Ново-Загарье д. | 5 сот. | 590 000 | 118 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Журавка СНТ | 10 сот. | 1 290 000 | 129 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Ново-Загарье д. | 16 сот. | 2 250 000 | 140 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 040 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 239 / 64 799 / 87 500 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 528 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 352 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 175 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 822 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 108 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.7 км | Савостьяново д. | 50 м² | 3 сот. | 4 500 000 | 90 000 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Давыдово д. | 57,1 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 64 799 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Малиновка КП | 67 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 52 239 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Жасмин СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.07.2024 | 3 000 000 | история площадки |
| 23.02.2025 | 3 300 000 (+300 000) | история площадки |
| 14.06.2025 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 22.02.2026 | 3 400 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается кирпичный жилой дом. Имеется свет и газ. Все документы оформлены, и зарегистрированы в 2018 году. Соседи живут круглый год. К участку можно подъехать с двух сторон. Ворота на задах. Участок прямоугольной формы, ровный, 6 сот, обработан, не заросший ухоженный есть плодовые деревья, кустарники. Рядом лес. Автобусная остановка рядом с домом, до города Павловский Посад 30 мин. На автобусе, (на автомобиле 20 мин). Удобный подъезд в любое время года. Один собственник. Никто не прописан.